Por 
Esto es exactamente lo que los funcionarios de la Reserva Federal esperan ver cada vez más a medida que suben los tipos de interés para reducir la mayor inflación de los últimos 40 años. Una parte de sus esfuerzos consiste en frenar el mercado de la vivienda, en el que los bajos costes de los préstamos introducidos para proteger la economía de la COVID-19 pandemia han contribuido a un aumento del 35% en los precios de la vivienda en los últimos dos años. Aunque los precios de la vivienda no forman parte de los índices de inflación que vigila la Reserva Federal, alimentan otros factores -como los alquileres- que influyen en la inflación.
La subida de los tipos significa que de repente es más caro pedir un préstamo para comprar una vivienda. El rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años, que se utiliza como referencia para los tipos hipotecarios, ha subido debido a las expectativas de subidas rápidas de tipos por parte de la Fed. Según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, el tipo medio de las hipotecas a 30 años es ahora del 5,37%, lo que supone una subida de más de dos puntos porcentuales desde principios de año. Esto significa que los compradores de una vivienda típica existente, que se vendió por 375.000 dólares en marzo, pagarán 440 dólares más al mes de lo que habrían pagado en diciembre si pusieran un 20% de entrada y pidieran prestado el resto a un tipo fijo durante 30 años.
El aumento de los tipos de interés explica la mayor parte de este incremento. Mientras tanto, la inflación también está haciendo subir los precios de los alimentos y la gasolina. "El mercado de la vivienda está definitivamente fuera de control", dijo el gobernador de la Fed, Christopher Waller, que el mes pasado contó cómo vendió su casa de San Luis a un comprador que pagó sólo en efectivo y sin inspección. "Veremos cómo los tipos de interés empiezan a enfriar las cosas en el futuro".
Un punto de inflexión
La última vez que los tipos hipotecarios subieron tan rápido fue en la primavera de 1994. Las ventas totales de viviendas cayeron un 20% cuando la Fed subió los tipos, y el crecimiento del precio de la vivienda se ralentizó. Los economistas esperan que las ventas caigan y que el crecimiento de los precios se ralentice de nuevo esta vez, quizás hasta una tasa anual de alrededor del 5% a finales de año.
Pero una combinación de factores sin precedentes, entre los que se encuentran un inventario de viviendas bajo y sin precedentes, un ahorro de los hogares inusualmente alto, un mercado laboral extremadamente ajustado y una mayor movilidad de los trabajadores, están creando corrientes cruzadas que podrían hacer descarrilar esta previsión. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, las ventas de viviendas antiguas fueron en marzo las más bajas en casi dos años. Las solicitudes de hipotecas también han bajado.
Las caídas de los precios de venta como las que sufrieron los Grewal son más comunes, representando el 13% de las viviendas en venta en las cuatro semanas entre mediados de marzo y mediados de abril, según la empresa inmobiliaria Redfin, frente al 9% de un año antes.
Al mismo tiempo, las solicitudes de hipotecas se mantienen por encima de los niveles anteriores a la crisis, y los precios de la vivienda han alcanzado un récord, ya que las casas suelen comprarse en los 17 días siguientes a su puesta a la venta. Parte de este aumento podría ser el resultado de un esfuerzo de última hora por parte de los compradores, en particular los que tienen financiación preaprobada, para apresurarse a comprar viviendas antes de que los tipos suban aún más.
"En los próximos meses, las cosas se van a calentar hasta que lleguemos a un punto de inflexión", probablemente este verano, dijo Nicole Bachaud, economista de Zillow.
.png)
¿Esta vez es diferente?
La correlación entre el crecimiento del precio de la vivienda y los tipos de interés hipotecarios, aunque sigue siendo fuerte, ha disminuido en los últimos 20 años, según Anne Thompson, profesora e investigadora del MIT, coautora recientemente de un artículo con Robert Shiller, de la Universidad de Yale, en el que afirma que el repunte de los precios no parece reflejar una burbuja. "Ni siquiera lo llamaría necesariamente un enfriamiento, sino más bien un aplanamiento de las tasas de revalorización, pero no este año porque los tipos de interés siguen siendo relativamente bajos", dijo Thompson, quien señaló que los tipos hipotecarios son históricamente mucho más altos.
Muchos mercados regionales siguen siendo muy activos, sobre todo en el sur, gracias a la mayor flexibilidad de los compradores en cuanto al lugar de trabajo y al fuerte crecimiento salarial frente a la escasez de mano de obra. Estos factores también pueden apoyar las ventas de viviendas, aunque los tipos más altos están frenando un poco el aumento de los precios.
Rob Lubow, de 35 años, y su marido trabajaban a distancia desde su piso de alquiler de dos dormitorios en Austin (Texas) hasta finales del año pasado, cuando la empresa de Lubow empezó a llamar a sus empleados a la oficina. En enero, Lubow empezó a buscar un nuevo empleo que le permitiera trabajar desde casa de forma permanente. Un mes más tarde, tenía uno, y un aumento de sueldo del 35%.
Los precios de las viviendas de Austin estaban muy por encima de su techo de 300.000 dólares. El precio medio de una vivienda fue de 624.000 dólares en marzo, frente a los 415.000 dólares de dos años antes, según datos del Consejo de Agentes Inmobiliarios de Austin. Como sus trabajos a distancia implican movilidad, el mes pasado compraron una casa de tres habitaciones en Kingston, Nueva York, por un precio ligeramente inferior a su presupuesto. El precio medio de una vivienda allí es de 280.000 dólares, según Redfin, un aumento de casi el 20% desde el año pasado.
"Si la gente responde al aumento del coste de la vivienda trasladándose a lugares más asequibles, podría producirse un aumento de las ventas de casas", dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin.
.png)
¡Esto es una locura!
El bajo nivel de inventario de los últimos dos años también significa que hay una fuerte demanda reprimida, especialmente entre los millennials listos para mudarse a una casa, cuya proporción de compras ha aumentado. Pero esta demanda está siendo satisfecha por los Baby Boomers, disuadidos de reducir su tamaño por el aumento de los costes de las viviendas alternativas, que se mantienen en su sitio e impiden que las viviendas más grandes deseadas por los más jóvenes salgan al mercado en un momento en el que se construyen muy pocas viviendas nuevas.
Mientras tanto, los datos del Grupo Realtors muestran que la proporción de ventas en efectivo fue la más alta en casi ocho años en marzo, una señal de que la oferta está siendo absorbida por los inversores institucionales o los compradores de segundas viviendas.
Mike Wang, de 33 años, trabaja para un fabricante de vitaminas y alquila un piso en Los Ángeles. Ha sido ascendido varias veces y ahora gana un 50% más que hace tres años. "Incluso ganando más dinero del que podía esperar cuando tenía 20 años, el precio de la vivienda ha superado con creces esa cifra, lo que, cuando lo pienso, me hace pensar en la vaca sagrada, es una locura". Wang dice que no le queda más remedio que esperar con la esperanza de que los precios se ralenticen como se espera y pueda reunir lo suficiente para comprar una casa dentro de unos años.
Con tanta gente de su edad queriendo comprar una casa y con tan pocas viviendas construidas, no está convencido de que esto vaya a ocurrir. "Habiendo sido sorprendido en el pasado, no me sorprendería ver que las cosas van en contra de las previsiones de los analistas", dijo el Sr. Wang.
