BlackRock y M&G se encuentran entre los gestores de activos que han aplazado este mes las retiradas de fondos inmobiliarios del tercer trimestre, lo que eleva el valor total de los activos de los fondos en el limbo a unos 15.000 millones de libras (18.200 millones de dólares), tras una medida similar adoptada por los gestores para retrasar los reembolsos del segundo trimestre en octubre.

Los últimos aplazamientos son la cuarta vez que los fondos inmobiliarios denominados abiertos cierran sus puertas en Gran Bretaña desde la crisis financiera mundial de 2008/09.

El telón de fondo actual está marcado por las tasas de inflación más altas desde hace unos 40 años y un periodo de incertidumbre económica que ha hecho caer un 13,3% el valor del capital de los inmuebles comerciales británicos en 2022, revirtiendo las ganancias conseguidas en 2021, según mostraron esta semana los datos de CBRE.

"Varios de los fondos institucionales tienen edificios en el mercado a precios que no habíamos visto en casi una década", afirmó James Nicholls, director del equipo de mercados de capitales del centro de Londres de la consultora inmobiliaria Avison Young.

En su mayor parte, los inversores consienten las restricciones de acceso y desembolso de los fondos inmobiliarios abiertos para evitar cuantiosas pérdidas en activos de gran valor y difíciles de vender, como centros comerciales y complejos de oficinas.

Pero algunos de los inversores más sufridos se están planteando recortar su exposición, afirman personas del sector, mientras que los reguladores han intentado atajar sus deficiencias.

La Autoridad de Conducta Financiera expresó en 2020 su alarma por el desajuste entre unos activos inmobiliarios que pueden tardar meses en comprarse y venderse, y unos fondos que se venden con la promesa de una negociación regular, e incluso diaria.

El organismo supervisor de los mercados ha introducido una estructura conocida como fondo de activos a largo plazo, que exige un periodo de preaviso más largo para las retiradas, pero los analistas afirman que ha tenido poca aceptación.

Los gestores de activos suelen retrasar los pagos cuando no pueden atender todas las solicitudes de reembolso en los fondos abiertos, para garantizar que los clientes reciban el mismo trato.

Pero la regularidad de tales retrasos ha puesto en tela de juicio tanto la lógica como el perfil de rentabilidad de este tipo de fondos, que a menudo se ven obligados a mantener posiciones de efectivo mucho mayores para gestionar cualquier aumento rápido de las retiradas.

Nicholls dijo que esperaba que algunos fondos que tienen pagos aplazados "salgan de algunos activos con el fin de acumular sus reservas de efectivo para cuando tengan que empezar a hacer frente a los reembolsos".

LA POLÍTICA Y LA PANDEMIA

Los fondos inmobiliarios fueron suspendidos de forma generalizada durante la crisis financiera de 2008/09, tras la votación del Brexit en 2016 y después de los cierres de COVID-19 en 2020. Algunos fondos dirigidos a inversores minoristas han cerrado desde entonces, en una señal de la menor demanda del sector.

Los inversores retiraron 184 millones de libras de los fondos inmobiliarios británicos en octubre de 2022, después de que los mercados monetarios se vieran sacudidos por los planes fiscales de la ex primera ministra Liz Truss, según mostraron los datos del rastreador de mercados Calastone, aunque estas salidas se ralentizaron en los meses siguientes.

No obstante, el endurecimiento de la política monetaria por parte de los bancos centrales agravará los problemas de liquidez de los fondos inmobiliarios, según Hani Redha, gestor de carteras multiactivos de PineBridge.

"Se han valorado muchos activos y se han estructurado muchas inversiones basándose en niveles excepcionalmente bajos de tipos de interés, así que una vez que se haya producido esta revalorización, habrá que revalorizar mucho", dijo.

Algunos inversores, como Neil Meikle, responsable mundial de activos reales de abrdn, cuyo fondo inmobiliario británico de 1.200 millones de libras sigue abierto, se muestran esperanzados de cara al futuro. En su opinión, el mínimo para los valores inmobiliarios comerciales del Reino Unido "no está lejos".

Pero sin una oleada de ventas de inmuebles, encontrar ese suelo es un proceso lento e incierto.

Los datos preliminares del cuarto trimestre muestran unas ventas de activos por parte de las instituciones británicas de menos de mil millones de libras, el periodo más lento desde que se recopilaron los datos por primera vez en 2001, según el proveedor de índices MSCI.

Un mayor número de solicitudes de reembolso podría desencadenar mayores volúmenes de ventas forzosas, presionando a la baja el valor de los activos, lo que a su vez podría dar lugar a rendimientos más débiles y a retiradas potencialmente más generalizadas, afirman los analistas de Fitch.

El BlackRock UK Property Fund está trabajando en la venta de una reserva de activos, un proceso que comenzó antes de que se produjeran los aplazamientos, dijo un portavoz de BlackRock.

La oleada de aplazamientos ha afectado sobre todo a los fondos destinados a inversores institucionales, como los planes de pensiones, que han estado sacando dinero para alimentar las necesidades urgentes de liquidez tras el minipresupuesto de finales de septiembre.

Es posible que en el futuro estos inversores se alejen de activos de riesgo como los inmuebles, después de que la subida de los tipos de interés haya reducido sus déficits.

Marc Devereux, responsable de consultoría de inversión de la consultora de pensiones Broadstone, afirmó que unas posiciones de financiación más sólidas implican que algunos planes de pensiones podrían dejar de optar por bloquear el dinero en inmuebles durante largos periodos, y añadió que algunos planes tendrían que analizar "si las asignaciones existentes siguen siendo adecuadas".

(1 $ = 0,8240 libras)