Insta a Mapletree North Asia Commercial Trust (MNACT) a negociar una oferta mejorada de Mapletree Commercial Trust (MCT), según una carta abierta del 9 de febrero revisada por Reuters.

Quarz, que ya ha conseguido bloquear una operación de REIT en Singapur, afirma que tanto ella como sus afiliados tienen participaciones que les sitúan entre los 10 principales accionistas de MNACT.

Un portavoz externo de MNACT y MCT dijo que no tenían comentarios inmediatos a las preguntas de Reuters.

El inversor estatal de Singapur Temasek declinó hacer comentarios. Su Mapletree Investments Pte Ltd, un conglomerado inmobiliario global, es el mayor accionista individual de ambos fondos de inversión inmobiliaria (REIT), ya que posee el 32,6% de MCT y el 38,1% de MNACT a fecha de 29 de diciembre.

El 31 de diciembre, MCT anunció sus planes de compra de MNACT, con el fin de crear el séptimo mayor REIT de Asia, con una valoración de mercado prevista de unos 10.500 millones de dólares australianos.

La cartera principal de MNACT incluye un inmueble comercial en Hong Kong y dos en China, mientras que MCT es un REIT centrado en Singapur.

Quarz, dirigida por Jan Moermann, un antiguo banquero suizo, dijo que apoya la lógica de la operación, pero se opone a la proporción y el precio de la fusión.

"Quarz ha sido consultada por muchos titulares de participaciones de MNACT sobre la oferta inferior de MCT por MNACT. Estamos de acuerdo en que la oferta destruye el valor de los partícipes y subestima significativamente a MNACT", dijeron Moermann y Havard Chi, jefe de investigación de Quarz en Singapur, en la carta. MCT ofreció adquirir todas las unidades de MNACT a cambio de unidades de MCT, o de una combinación de efectivo y unidades de MCT que diera a los partícipes del objetivo 1,1949 dólares por unidad.

Esto representaba una prima del 7,6% respecto al precio de cierre de MNACT del 27 de diciembre, de 1,11 dólares, y se basaba en el precio de las unidades de MCT, de 2 dólares. Las empresas dijeron que la oferta estaba en consonancia con el valor de los activos netos (NAV) de MNACT por unidad.

Desde entonces, las unidades de MCT han caído un 8,5% hasta 1,83 dólares al cierre del miércoles, mientras que las de MNACT se mantenían sin cambios en 1,1 dólares.

Quarz argumentó en la carta que el precio de la oferta representaba uno de los "mayores descuentos sobre el valor de los activos netos en los 20 años de historia del mercado de REIT de Singapur con múltiples adquisiciones y fusiones".

"El consejo de administración y la dirección de MNACT deberían iniciar un proceso transparente y sólido para vender los activos por encima del valor neto de los activos de 1,23 dólares, en lugar de recomendar la oferta subóptima de 1,08 a 1,10 dólares de MCT", dijo Quarz.

Añadió que confiaba en que MNACT experimentaría una fuerte recuperación a partir de la segunda mitad de 2022, citando las tasas de vacunación globales.

El mercado de REIT de Singapur está dominado por los inversores minoristas que se sienten atraídos por los altos dividendos pagados por los fideicomisos, ya que las empresas tienen el mandato de pagar el 90% de sus ingresos por alquiler. Fundada en 2011, Quarz ha hecho una campaña pública contra una docena de empresas que cotizan en bolsa en Singapur.

Consiguió apoyo para bloquear una fusión en 2020 entre dos REIT de Singapur, cuyos gestores son propiedad de una unidad del gigante asiático de la logística ESR Cayman Ltd, lo que supuso una rara victoria para los fondos activistas en la ciudad-estado.

(1 dólar = 1,3425 dólares de Singapur)