NEXTPOINT CAPITAL SOCIMI, S.A., ACCIONES FUND En Madrid, a 30 de abril de 2024
Según el artículo 17 del Reglamento (UE) Nº 596/2014 sobre el abuso de mercado y en el artículo 227 de la Ley 6/2023 de los mercados de valores y de los servicios de inversión, así como en la Circular 3/2020 del segmento BME Growth de BME MTF Equity, según ha sido modificada por la Circular 2/2022, NEXTPOINT CAPITAL SOCIMI, S.A. (en adelante, la "Sociedad" o "Nextpoint") pone en conocimiento lo siguiente:
OTRA INFORMACIÓN RELEVANTE
NEXTPOINT informa que la valoración de activos inmobiliarios a 31 de diciembre de 2023 ha sido realizada por el experto independiente TÉCNICOS EN TASACIÓN, S.A. (TT*ADVISORY, GRUPO TECNITASA), de acuerdo con los estándares de valoración "RICS Valuation - Profesional Standards" 11ª Edición del "Libro Rojo", en vigor desde enero de 2022.
El importe del valor de mercado de la valoración de los activos inmobiliarios asciende a
67.904.000€
De conformidad con lo dispuesto en la Circular 3/2020, se hace constar que la información comunicada por la presente ha sido elaborada bajo la exclusiva responsabilidad de la Sociedad y de sus administradores.
NEXTPOINT CAPITAL SOCIMI, S.A.
Amor Luz, Ltd., representada por D. Teddy Gabriel Lin
Presidente del Consejo de Administración
Valoración cartera de activos | Pág. 1 |
Informe de Valoración
Cartera de 16 activos
REF. Nº: | 2023-000277 |
Fecha de Valoración: | 31 de diciembre de 2023 |
Fecha del Informe: | 14 de febrero de 2024 |
Ref : 2022-000233-99
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Valoración Cartera de 16 activos | Pág. 2 | |
ÍNDICE | ||
RESUMEN | ............................................................................................................................................... | 3 |
ANÁLISIS DE MERCADO E INVERSIÓN | 7 | |
Situación Económica Nacional | 7 | |
Mercado Hotelero | 10 | |
Mercado Residencial | 11 | |
Sector Living | 12 | |
VALORACIÓN | 14 | |
Metodología de Valoración | 14 | |
HOTELES | 18 | |
Análisis de los activos | 18 | |
1. | Hotel Sol Girona | 19 |
2. | Hotel Garden Holiday Village | 24 |
CENTRO TERCERA EDAD | 29 | |
Análisis de los activos | 29 | |
3. | Ronda Carril 78 | 30 |
4. | Josep Tarradellas 44 | 35 |
5. | Varsovia 16-18 | 39 |
6. | Voramar | 44 |
7. | Burguillos | 49 |
RESIDENCIAL TURÍSTICO | 54 | |
Análisis de los activos | 54 | |
8. | Lepanto 28 | 55 |
9. | Alberique 10 | 59 |
10. | Ampuriabrava | 64 |
RESIDENCIAL | 69 | |
Análisis de los activos | 69 | |
11. | Virgen del Puig 24 | 70 |
12. | Virgen del Puig 28 | 74 |
13. | San Cristóbal 7 | 78 |
14. | Pamplona 59 | 82 |
15. | Pie de la Cruz 14 | 86 |
16. | Ribera 3 | 92 |
CONFIDENCIALIDAD | 96 | |
ANEXO - Tabla resumen de valores | 97 |
Ref : 2023-000277
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Valoración Cartera de 16 activos | Pág. 3 |
RESUMEN
Introducción
De acuerdo con los términos acordados en la propuesta de contratación, hemos llevado a cabo los análisis y comprobaciones necesarios para emitir este informe de valoración, relativo a una serie de bienes inmuebles terminados agrupados en 16 activos de distintas tipologías. A continuación exponemos la relación de inmuebles objeto de valoración en este informe según propuesta.
De manera adicional, podemos confirmar lo siguiente:
- Que poseemos la experiencia y el conocimiento para realizar este trabajo.
- El estudio se ha llevado a cabo por profesionales competentes e independientes, sin intereses con respecto a las partes involucradas en el proceso.
- Confirmamos que TECNITASA no obtiene ningún beneficio, aparte de los honorarios correspondientes a esta valoración, con motivo de este encargo.
- Los inmuebles han sido visitados interiormente durante los últimos 6 meses de la fecha de valoración.
- Este informe de valoración ha sido preparado por Segio Espadero Colmenar, MRICS consultor senior y Director en el Departamento de Consultoría de TECNITASA.
- Este informe supone una actualización sobre el informe realizado con referencia 2023-000150 en diciembre de 2022.
La fecha de valoración es 31 de diciembre de 2023.
El resultado de este informe y la valoración es para Uso Interno de su organización.
El objeto de nuestro trabajo ha consistido en emitir nuestra opinión sobre los siguientes activos:
# | Inmueble |
- Hotel Sol Girona ****
- Hotel Garden Holiday Village ****
- Ronda Carril 78
- Josep Tarradellas 44
- Varsovia 16-18
- Voramar
- Residencia Dahimar
- Lepanto 28
- Alberique 10
- Ampuriabrava
- Virgen del Puig 24
- Virgen del Puig 28
Localidad
Gerona
Muro
La Garriga
Blanes
Barcelona
Mataró
Burguillos
Valencia
Valencia
Ampuriabrava
Valencia
Valencia
Provincia
Gerona
Baleares
Barcelona
Gerona
Barcelona
Barcelona
Sevilla
Valencia
Valencia
Gerona
Valencia
Valencia
Tipología/
Uso
Hotel
Hotel
Tercera Edad
Tercera Edad
Tercera Edad
Tercera Edad
Tercera Edad
Apto. Turísticos
Apto. Turísticos
Apto. Turísticos
Residencial
Residencial
Ref : 2023-000277
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Valoración Cartera de 16 activos | Pág. 4 |
13 | San Cristobal 7 | Valencia | Valencia | Residencial |
14 | Pamplona 59 | Barcelona | Barcelona | Residencial |
15 | Pie de la Cruz 14 | Valencia | Valencia | Residencial |
16 | Ribera 3 | Valencia | Valencia | Residencial |
Documentación aportada
Hemos llevado a cabo una profunda revisión de la siguiente documentación, relativa los activos de referencia:
- Contratos de arrendamiento por activo.
- Valoraciones RICS anteriores a fecha 31/12/2021 de todos los activos.
- Tasaciones ECO de algunos activos.
De manera genérica, consideramos que la citada información es suficiente para la valoración, bajo los términos de contratación acordados. Este informe supone una actualización sobre el informe realizado con referencia 2023-000150 en diciembre de 2022.
Base de Valoración
Nuestra valoración se ha realizado de acuerdo con "RICS Valuation - Professional Standards" 11ª Edición del "Libro Rojo", en vigor desde enero de 2022.
El objeto de este informe de valoración es la obtención del Valor de Mercado tal y como se recoge en el párrafo 29 del Marco de las NIV:
Entendemos por valor de mercado, "la cuantía estimada por la que un activo o una obligación, debería intercambiarse en la fecha de valoración entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada, en la que las partes hayan actuado contando con la información suficiente, con prudencia y sin coacción1".
Asunciones generales y condiciones limitantes
El presente documento está sujeto a las siguientes asunciones y condiciones limitantes de carácter general:
- Este informe y las conclusiones a las que se llegan sólo podrán ser utilizados por las partes a las que se dirige, con la única finalidad que se especifica y a la fecha de valoración que se refiere. Las conclusiones alcanzadas representan la opinión de TÉCNICOS EN TASACIÓN, S.A. (Tecnitasa) fundamentada en información facilitada por la Compañía y otras fuentes.
- Tecnitasa determina que, de acuerdo con su mejor conocimiento y de buena fe, ni la empresa ni ninguno de sus empleados ni personal colaborador tienen intereses financieros en la compañía solicitante del informe.
1 Definición adaptada de la definición de Valor de Mercado por el IVSC (International Valuation Standards Council)
Ref : 2023-000277
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Valoración Cartera de 16 activos | Pág. 5 |
- Consideramos que todas las licencias, permisos o cualquier otra autorización administrativa de carácter municipal, autonómico o estatal relacionados con el uso o actividad para las que se ha determinado el valor expresado en el presente informe, se han obtenido o pueden obtenerse o renovarse.
- En el caso de que este documento fuera usado como herramienta en operaciones de venta, refinanciación o de cambios en la fiscalidad o tributación, Tecnitasa no asume ninguna responsabilidad derivada de la capacidad de negociación fundamentada en los valores aquí expresados.
- Ningún contenido, total o parcial, del presente documento (especialmente en lo que se refiere a las conclusiones de valoración y a los datos de identidad de cualquiera de los consultores o técnicos así como de sus firmas) pueden ser difundidas, por cualquier medio, sin el previo y expreso consentimiento por escrito de Tecnitasa.
Resumen de valores
Basándonos en nuestra investigación y análisis llegamos a la conclusión que el valor de mercado para uso continuado es el reflejado en el siguiente resumen:
# | Inmueble | Localidad | Provincia | Tipología/ | Valor de Mercado 31/12/2023 | ||||||||||
Uso | |||||||||||||||
1 | Hotel Sol Girona **** | Gerona | Gerona | Hotel | 8.972.000,00 € | ||||||||||
2 | Hotel Garden Holiday Village **** | Muro | Baleares | Hotel | 13.474.000,00 € | ||||||||||
3 | Ronda Carril 78 | La Garriga | Barcelona | Tercera Edad | 1.487.000,00 € | ||||||||||
4 | Josep Tarradellas 44 | Blanes | Gerona | Tercera Edad | 1.879.000,00 € | ||||||||||
5 | Varsovia 16-18 | Barcelona | Barcelona | Tercera Edad | 1.773.000,00 € | ||||||||||
6 | Voramar | Mataró | Barcelona | Tercera Edad | 5.265.000,00 € | ||||||||||
7 | Residencia Dahimar | Burguillos | Sevilla | Tercera Edad | 2.454.000,00 € | ||||||||||
8 | Lepanto 28 | Valencia | Valencia | Apto. Turísticos | 2.663.000,00 € | ||||||||||
9 | Alberique 10 | Valencia | Valencia | Apto. Turísticos | 2.638.000,00 € | ||||||||||
10 | Ampuriabrava | Ampuriabrava | Gerona | Apto. Turísticos | 2.229.000,00 € | ||||||||||
11 | Virgen del Puig 24 | Valencia | Valencia | Residencial | 2.250.000,00 € | ||||||||||
12 | Virgen del Puig 28 | Valencia | Valencia | Residencial | 2.200.000,00 € | ||||||||||
13 | San Cristobal 7 | Valencia | Valencia | Residencial | 1.760.000,00 € | ||||||||||
14 | Pamplona 59 | Barcelona | Barcelona | Residencial | 1.800.000,00 € | ||||||||||
15 | Pie de la Cruz 14 | Valencia | Valencia | Residencial | 4.160.000,00 € | ||||||||||
16 | Ribera 3 | Valencia | Valencia | Residencial | 12.900.000,00 € | ||||||||||
TOTAL | 67.904.000,00 € | ||||||||||||||
Así pues, concluimos que el Valor de Mercado a fecha 31 de diciembre de 2023 y bajo las condiciones y asunciones expuestas a lo largo del presente informe, es:
Ref : 2023-000277
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TOTAL VALOR DE MERCADO (REDONDEADO): 67.904.000 €
(Sesenta y siete millones novecientos cuatro mil euros)
En Madrid, a 14 de febrero de 2024
TÉCNICOS EN TASACIÓN, S.A.
Sergio Espadero Colmenar, MRICS
Director Área de Consultoría y Valoraciones
Ref : 2023-000277
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ANÁLISIS DE MERCADO E INVERSIÓN
Situación Económica Nacional
El crecimiento y la inflación se están moderando tras el reciente endurecimiento monetario. Los menores precios de las materias primas han contribuido a la caída de la inflación, al tiempo que han apoyado al crecimiento. Asimismo, la actividad se ha beneficiado del dinamismo de los mercados laborales y de políticas fiscales todavía expansivas, que, sin embargo, dificultan la desinflación. Los mercados financieros han exhibido un tono positivo recientemente, pero siguen sujetos a volatilidad.
La perspectiva de crecimiento de la economía mundial seguirá desacelerándose debido a las políticas monetarias restrictivas, a unas políticas fiscales menos expansivas, a la moderación de los mercados laborales y a un menor exceso de ahorro. Estimamos, sin embargo, que se evitará una recesión. Se prevé que el crecimiento mundial disminuya del 3,4 % en 2022 al 3,0 % tanto en 2023 como en 2024.
La inflación y los tipos se espera que la inflación siga bajando, manteniendo su gradual convergencia hacia los objetivos. Esto supondrá un alivio para los bancos centrales, pero no se espera que los ciclos de recorte de tipos comiencen antes de mediados de 2024: se prevé que la Fed y el BCE empiecen a reducir los tipos en jun-24 y sep-24, respectivamente, aunque los niveles de liquidez seguirán cayendo.
Uno de los principales riesgos es la posibilidad de episodios de recesión y tensión financiera siguen siendo posibles dadas las estrictas condiciones monetarias, la alta inflación y el menor crecimiento. Otras fuentes de riesgos son la incertidumbre geopolítica, sobre todo a raíz del conflicto Israel-Hamás, y una desaceleración brusca de China.
En 2023, el crecimiento económico será del 2,4 %. La desaceleración parece estar siendo algo menos intensa de lo esperado. El empleo, sobre todo en servicios no relacionados con las AA. PP. o con el turismo, está sosteniendo la actividad.
Se revisa a la baja la previsión del crecimiento del PIB en 2024. El principal factor es el empeoramiento reciente en la actividad en la eurozona. Una parte de la industria sufre los elevados costes energéticos. La incertidumbre sobre política económica podría aumentar en los próximos meses. De particular importancia será el aumento en los costes laborales, en la carga fiscal y los cambios que puedan producirse en la deuda entre administraciones públicas y su efecto sobre el coste de financiación del Tesoro.
Se espera que el avance de la actividad se acelere en 2025, en línea con la recuperación en la UEM. El sector turístico podría tener una mayor capacidad de crecimiento y la inestabilidad en Oriente Medio puede ayudar a redirigir viajeros hacia España. La inflación cae en línea con lo esperado, y junto con el aumento de los salarios, puede permitir mejoras de la capacidad de compra. El consumo podría mostrar una fortaleza moderada, dado el elevado nivel de ahorro y un escenario de tipos de interés algo más favorable. Hay una demanda embalsada de automóviles. La población en edad de trabajar sigue aumentando, permitiendo el crecimiento del empleo.
Tipos de Interés (%). Tipos de Interés de refinanciamiento en el caso de BCE:
6,0 | ||||||
5,0 | ||||||
4,0 | ||||||
3,0 | ||||||
2,0 | ||||||
1,0 | ||||||
0,0 | ||||||
ene-22 | abr-22 | jul-22 | oct-22ene-23 | abr-23 | jul-23 | oct-23 |
EEUU | Eurozona | China |
Ref : 2023-000277
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Situación laboral es España
La afiliación a la Seguridad Social ganó tracción en diciembre. El número de cotizantes a la Seguridad Social creció en 29.900 (2,7% interanual), ligeramente más de lo pronosticado. El incremento bruto de la afiliación fue mayor que el registrado hace un año, pero inferior al mediano de los meses de diciembre de la década pasada. Así, las estimaciones indican que, descontado el componente estacional, el número de afiliados habría aumentado en 35.000 CVEC, 6.000 más que en noviembre y 11.000 más que en octubre.
El comportamiento diario del empleo fue mejor que el observado en los meses de diciembre de los dos años anteriores. Además, el efecto negativo de fin de periodo fue moderado en perspectiva histórica. El último día laborable del mes se dieron de baja 74.100 cotizantes, mientras que las altas registradas ascendieron a 35.400. Como resultado, la destrucción neta fue de 38.700 personas (-70.000 hace un año), un 0,2% del total de afiliados a la Seguridad Social.
Todos los sectores no agrarios contribuyeron al avance de la ocupación. La estacionalidad jugó en contra de la creación de empleo en la industria (-7.200 cotizantes) y la construcción (-15.300), y a favor en la agricultura (17.300) y los servicios (35.200). Sin embargo, cuando se corrige este factor, se constata que la afiliación creció en todos los sectores no agrarios, sobre todo, en los servicios.
La temporalidad en el empleo ha descendido. En diciembre se firmaron 1.116.200 contratos, un 6,2% menos que hace un año. Corregido el factor estacional, se estima que el número de contratos continuó ascendiendo (1,2% mensual). Por modalidad, destacó la indefinida, que aumentó por segundo mes consecutivo (6,1% mensual CVEC). En contraste, el número de contratos temporales retrocedió (-2,6% mensual CVEC). Como resultado, la ratio de temporalidad disminuyó hasta el 54,7% CVEC, 34,5 pp por debajo del promedio de los meses de diciembre hasta 2021.
El número de afiliados al Régimen General de la Seguridad Social con contrato indefinido avanzó por cuarto mes consecutivo (0,3% mensual CVEC). Por el contrario, los afiliados con contrato temporal menguaron un 0,3% mensual CVEC, en línea con lo sucedido desde septiembre.
Afiliación media a la Seguridad Social por sectores:
40
35
30
25
20
15
10
5
0
-5
-10
Secto primario | Industria | Construcción | Servicios | |||||
oct-23 | nov-23 | dic-23 | ||||||
Tasa de paro
El paro descendió el pasado mes en 27.400 personas (-4,6% interanual), menos de lo registrado en diciembre del pasado año. Descontado el componente estacional, se estima que el número de desempleados disminuyó en 4.400 después de haber retrocedido en noviembre en 14.300.
Al igual que ocurrió en el mismo mes del año anterior, la caída del paro se produjo en un contexto de crecimiento del número de demandantes de empleo ocupados o con relación laboral (3,4% mensual), entre los que se encuentran los trabajadores fijos discontinuos en periodo de inactividad.
Ref : 2023-000277
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Valoración Cartera de 16 activos | Pág. 9 |
El sector servicios explicó el 92% de la disminución del paro el pasado mes (-25.200 desempleados), acompañado por el colectivo sin empleo anterior (-7.000) y el sector primario (-2.000). Por el contrario, el número de desempleados aumentó en la construcción (5.300 parados) y en la industria (1.500).
Cuando se corrige la influencia de los factores estacionales, se estima que el número de parados descendió en todos los sectores el pasado mes, y solo subió en el colectivo sin empleo anterior.
Las estimaciones indican que la afiliación a la Seguridad Social creció el 0,4% trimestral CVEC entre octubre y diciembre, una décima más que en el tercer trimestre. Todos los sectores no agrarios impulsaron la creación de empleo, sobre todo, la construcción (0,7% trimestral CVEC) y los servicios (0,5%).
La contratación repuntó un 1,6% trimestral CVEC tras menguar entre julio y septiembre. El número de contratos indefinidos (2,7% trimestral CVEC) aumentó con mayor intensidad que el de temporales (0,7%), lo que supuso un descenso de cinco décimas de la ratio de temporalidad hasta el 56,2% CVEC.
El año 2023 cerró con 20.836.000 afiliados a la Seguridad Social, 539.700 más que en 2022, y el número de parados disminuyó en 130.200 hasta los 2.707.500. Se firmaron 15.444.200 contratos, 2.866.100 menos que el año anterior, debido a la caída tanto de la contratación indefinida (-406.200) como, sobre todo, de la temporal (-2.460.000). Como resultado, la ratio de temporalidad se redujo 4,5 puntos hasta el 57,1%.
Desempleo Registrado (CVEC):
150
100
50
0
-50
-100
-150
-200
Variación mensual en miles (izqda.) | % a/a (dcha.) | |
Coste empresarial
Mientras que en 2023 las empresas han tenido que lidiar con el aumento en el coste energético y el incremento en la carga financiera, el final de año ha traído alivio en ambos frentes. Aunque esta tendencia se consolide, en el 2024 tocará enfrentar otros obstáculos, como los posibles cambios en la regulación laboral y en la fiscalidad, que limitarán el avance de la inversión y del empleo.
Las últimas semanas han traído buenas noticias para el sector productivo español, en la forma de un descenso en los precios del combustible. Además, la caída en el coste del petróleo o del gas no se da por un deterioro en las perspectivas de crecimiento globales que pudiera afectar la demanda por exportaciones, sino que proviene de aumentos imprevistos en la oferta. A nivel doméstico, hay ahora más certidumbre sobre la evolución del coste de la electricidad gracias a las medidas tomadas, a la inversión para mejorar la eficiencia energética, al aumento de la oferta de renovables, y a que los inventarios de gas se mantienen elevados. De consolidarse este menor coste de la energía, el crecimiento del PIB en España podría ser, cuando menos, 0,5 pp mayor de lo que descuenta ahora mismo el consenso.
Como consecuencia de lo anterior, pero no exclusivamente por ello, la inflación desciende. En estos momentos, casi un 60% de los bienes y servicios muestran un avance en precios inferior al 2%. Llegar al 70% que se observaba antes de la pandemia es un objetivo cada vez más realizable a corto plazo. Puesto que el Banco Central Europeo fija la política monetaria viendo hacia el futuro, los mercados han comenzado a descontar reducciones de los tipos de interés tan pronto como el primer trimestre del 2024. Así, es muy probable que durante los próximos meses, aquellas empresas que tengan
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Nextpoint Capital SOCIMI SA published this content on 01 May 2024 and is solely responsible for the information contained therein. Distributed by Public, unedited and unaltered, on 01 May 2024 22:06:31 UTC.
