QUALITAS LIMITED 
Los fondos disponibles para operaciones aumentan a medida que los inversores, incluidos los fondos de pensiones, los patrimonios soberanos y las compañías de seguros, buscan rendimientos sustanciosos difíciles de encontrar en los mercados de renta variable actuales, especialmente en el decaído sector inmobiliario.
El especialista inmobiliario australiano Qualitas, entre cuyos patrocinadores se encuentra la Autoridad de Inversiones de Abu Dhabi, casi ha duplicado los fondos gestionados hasta los 8.000 millones de dólares australianos (5.070 millones de dólares estadounidenses) desde mediados de este año, y aproximadamente la mitad del incremento se ha producido desde este mes de junio.
PGIM Real Estate, con sede en EE.UU., espera desplegar otros 1.000 millones de dólares en el país en los próximos años, según declaró su responsable del sector inmobiliario australiano, Steve Bulloch.
"En los últimos 12 a 18 meses hemos visto mucho más interés por parte de los inversores institucionales y muchos están viendo esto como un punto de entrada atractivo para diversificar sus carteras", dijo.
Estos movimientos forman parte del crecimiento constante de los prestamistas no bancarios en un mercado en el que cuatro bancos, Commonwealth Bank, National Australia Bank, Westpac y ANZ Group , siguen acaparando la mayor parte de los préstamos.
Con aproximadamente el 5% de todos los activos financieros en 2022, los prestamistas no bancarios son un minnow en Australia en comparación con la estimación del Fondo Monetario Internacional del 50% a nivel mundial.
Pero los préstamos no bancarios han ido creciendo, alcanzando más de 600.000 millones de dólares australianos en activos el año pasado, incluidos los prestamistas centrados en el crédito minorista. Los prestamistas se están expandiendo hacia la construcción residencial y comercial a medida que los bancos ralentizan los préstamos o se retiran, según un informe de marzo del Banco de la Reserva de Australia (RBA).
JUSTICIA
Los inversores pueden esperar rendimientos del 9% al 11% con la seguridad añadida de los préstamos pignorados sobre activos reales como condominios o almacenes, a menudo con un colchón de capital del 30% al 40%, dijo Paul Notaras, director ejecutivo de Barings Real Estate Australia.
Los jugosos rendimientos se traducen en costes más elevados para los prestatarios, ya que el Banco de la Reserva de Australia situó en marzo el diferencial con respecto a un préstamo bancario importante en unos 200 puntos básicos para los préstamos a empresas de todo tipo.
Sin embargo, los prestamistas no bancarios son una fuente de crédito bienvenida en un momento en el que los bancos han ralentizado la concesión de préstamos a secciones del sector inmobiliario históricamente consideradas de alto riesgo, como la construcción, dijo Notaras.
Unas 2.213 empresas de la construcción se declararon insolventes el pasado ejercicio, la cifra más alta de los registros que se remontan a 2013, ya que los constructores se encuentran entre costes más elevados y contratos a precio fijo.
Los nuevos préstamos inmobiliarios comerciales de los cuatro principales bancos han registrado un crecimiento medio del 1% trimestral desde junio de 2022, niveles vistos por última vez durante la pandemia, según muestran los datos del regulador prudencial, con exposición a oficinas y contratación residencial.
Un mayor escrutinio prudencial y un menor apetito por el riesgo han llevado a los principales bancos a dar prioridad a las empresas inmobiliarias de primer orden, según Andrew Schwartz, cofundador de Qualitas.
"Las financieras tradicionales han retirado sus ratios préstamo-valor, han reducido el tipo de prestatario con el que quieren tratar, en general es más difícil y es más probable que caigas en el sector alternativo".
Para los proyectos residenciales de construcción para alquiler, los bancos dudan en prestar más del 40% o 45% sobre el valor de un proyecto, mientras que los prestamistas privados podrían llegar hasta el 65%, dijo Notaras de Barings.
Los bonos están fuera del alcance de muchos prestatarios sin calificación del mercado medio y la emisión de bonos relacionados con el sector inmobiliario se encuentra en mínimos históricos, con 299 millones de dólares australianos captados en el año hasta septiembre, aproximadamente una décima parte de la media de la década, según los datos de Dealogic.
SIGUE HABIENDO OPCIONES
Incluso para los prestamistas alternativos, los segmentos más asediados, como las oficinas y el comercio minorista, siguen siendo propuestas difíciles, ya que los tipos más altos recortan los precios y el trabajo a domicilio y las compras en línea alteran las perspectivas de crecimiento de los alquileres.
En cambio, los financieros se sienten atraídos por las empresas que construyen para el mercado residencial australiano, crónicamente desabastecido, especialmente en el incipiente sector de la construcción para alquilar, y el resistente mercado de los almacenes y los inmuebles industriales.
Una asociación de 1 450 millones de dólares australianos entre Qualitas y la Autoridad de Inversiones de Abu Dhabi se centrará en el sector residencial.
"Nos han presentado más propuestas de financiación de oficinas de las que recuerdo y sólo puedo suponer que es porque los bancos no quieren hacerlas y las grandes instituciones tienen demasiadas", afirmó Schwartz, de Qualitas.
"Decimos oficina, interesante pero menos convincente".
(1 $ = 1,5815 dólares australianos)
