A pesar de que la Reserva Federal estadounidense se ha embarcado en su ciclo de endurecimiento más agresivo en cuatro décadas, los precios medios de la vivienda han caído algo más del 5% desde sus máximos recientes, apenas una mella comparado con la subida del 45% durante la pandemia del COVID-19.

Esa resistencia en uno de los sectores más sensibles a los tipos de interés de la economía se debe en gran medida a la obstinadamente ajustada oferta de viviendas, que no se esperaba que amainara durante al menos los próximos seis meses.

Los precios de la vivienda, que reanudaron su subida en marzo tras ocho meses de descensos, caerán una media del 2,8% este año natural, según mostró una encuesta realizada del 15 al 30 de mayo entre 30 analistas inmobiliarios. Esto es menos que la caída del 4,5% pronosticada en marzo.

Según las previsiones, los precios medios de la vivienda, medidos por el índice compuesto S&P CoreLogic Case-Shiller de 20 áreas metropolitanas, se estancarán el año que viene.

La caída prevista del 9% de pico a valle es inferior a un tercio del desplome que se produjo durante la crisis financiera mundial de 2007-2008, lo que deja los precios fuera del alcance de los aspirantes a propietarios de viviendas.

"De cara al futuro, creemos que hay margen para que los precios caigan un poco más. La asequibilidad sigue siendo escasa y el debilitamiento de la economía pesará en el ánimo de los compradores de vivienda", afirmó Sam Hall, economista inmobiliario de la consultora Capital Economics.

"Dado que es probable que la oferta siga siendo escasa, existe el riesgo de que los precios de la vivienda no caigan tanto como esperábamos".

Los elevados precios de la vivienda, junto con la elevada inflación al consumo, sugieren que la Reserva Federal, que ha subido su tipo de interés oficial desde casi cero a principios de 2022 hasta el 5,00-5,25%, se mantendrá al menos hasta finales de 2023, lo que mantendrá la presión al alza sobre los tipos hipotecarios.

Se esperaba que el tipo hipotecario fijo a 30 años, actualmente en torno al 6,7%, alcanzara una media del 6,2% en 2023. Se prevé que descienda hasta el 5,5% en 2024 ante las expectativas de que la Reserva Federal recorte los tipos entonces.

Esos elevados tipos hipotecarios están restringiendo la oferta de viviendas, lo que presiona al alza los precios, así como la demanda.

"A pesar de que los tipos hipotecarios se han más que duplicado desde 2021, los propietarios no se han visto obligados a vender porque la mayoría tiene trabajo, y muchos son reacios a poner su casa en venta porque tienen una buena oferta en una hipoteca a largo plazo", dijo Sal Guatieri, economista senior de BMO Capital Markets.

Las ventas de viviendas existentes se sitúan actualmente en una tasa anualizada de 4,28 millones de unidades -significativamente inferior al máximo de 6,56 millones alcanzado en enero de 2021- y se prevé que se mantengan en torno a esa tasa.

Algo más del 70% de los encuestados, 16 de 22, afirmaron que era más probable un descenso significativo que un repunte de los precios de la vivienda en lo que queda de año.

"Si la Reserva Federal se ve obligada a endurecer aún más su política para contener la inflación, el mercado podría reanudar su caída", añadió Guatieri, de BMO.

(Para consultar otros artículos de las encuestas trimestrales de Reuters sobre el mercado de la vivienda:)