A continuación se exponen los puntos clave relacionados con el sector, uno de los principales motores del crecimiento económico:

VENTAS Y CLASIFICACIÓN

Las ventas nacionales de viviendas por superficie en los 11 primeros meses se contrajeron un 23,3% respecto al año anterior, mientras que los precios de la vivienda cayeron un 1,6%, según los últimos datos oficiales.

Se espera que las ventas caigan una media del 8% en 2023, según ocho economistas y analistas encuestados por Reuters.

A pesar de la brusca caída de todo el sector, a las empresas estatales no les fue en general tan mal como a sus homólogas privadas, ya que disponían de más capital para completar la construcción y los compradores de viviendas confiaban más en ellas.

Según las estimaciones de S&P Global, las ventas de las promotoras estatales cayeron un 25% en los 10 primeros meses, frente al 58% de las empresas privadas.

Aunque Country Garden siguió siendo el líder en ventas nacionales por valor y el único promotor privado entre los cinco primeros, los promotores respaldados por el Estado dominaron el resto de la clasificación. Sunac China, cargada de deudas, y Evergrande Group cayeron hasta los puestos 11 y 34, respectivamente, desde los puestos 3 y 5 del año pasado, según el proveedor de información inmobiliaria CRIC.

La tendencia se mantendrá en 2023, con los actores estatales controlando aún más el polarizado mercado inmobiliario, mientras muchos promotores privados luchan por conseguir capital fresco, señaló.

VIVIENDAS SIN TERMINAR Y SIN VENDER

En julio, un número creciente de propietarios de viviendas de todo el país amenazaron con dejar de devolver los préstamos hipotecarios para protestar contra las viviendas inacabadas, lo que aumentó la preocupación por una caída prolongada del mercado inmobiliario chino, el deterioro de las carteras de préstamos de los bancos y el riesgo de posibles disturbios sociales.

Más de 40.000 millones de dólares en préstamos podrían estar en juego si todos los proyectos inacabados acaban en boicots hipotecarios, lo que representa el 6% del total de hipotecas, dijo Natixis en su momento.

El raro acto de desobediencia pública llevó a las autoridades chinas a investigar rápidamente la supervisión de los fondos por parte de promotores y bancos. Crearon fondos de rescate y préstamos especiales y flexibilizaron las cuentas de garantía bloqueadas para que los promotores se aseguraran de que las viviendas se terminaban y entregaban.

Las viviendas terminadas pero que siguen sin venderse también son un problema en China, ya que el Grupo Rhodium calcula que el inventario asciende a 2.400 millones de kilómetros cuadrados, aproximadamente el tamaño de Luxemburgo.

El inventario en la sombra -viviendas desocupadas que la gente compró por expectativas de precio- podría ser aún mayor, de 3.800 millones de kilómetros cuadrados, según Rhodium, alrededor del 13% de la oferta total de viviendas.

Según el CRIC, muchas de las 30 principales ciudades registraron en noviembre un mayor inventario que un año antes, y ciudades como Dalian y Chengzhou necesitaron más de 50 meses para liquidar el inventario.

En cuanto a las ciudades más importantes, Pekín y Guangzhou tardarían 19,4 y 26,4 meses en liquidar sus existencias, respectivamente, y Shanghai y Shenzhen 5,2 y 16 meses.

ACCIONES Y BONOS

El índice Hang Seng Mainland Properties de Hong Kong se desplomó un 43% en 2022, a la zaga de un descenso del 15% en el índice de referencia Hang Seng.

En cuanto a los precios de los bonos en dólares, muchos de ellos ya cotizaban en niveles de dificultad a finales de 2021 tras una serie de impagos de promotores chinos, pero se hundieron aún más hasta alcanzar cifras de un solo dígito en el segundo trimestre a medida que se agravaba la crisis.

Los precios de las acciones y los bonos han recuperado gran parte de su terreno desde noviembre, después de que los reguladores pusieran en marcha medidas para reforzar la liquidez del sector, entre otras medidas de apoyo.

El sentimiento entre los hedge funds y los fondos onshore de inversión a largo plazo se volvió ligeramente más positivo tras el cambio de política, según señaló JP Morgan en un informe en diciembre, mientras que los fondos offshore de inversión a largo plazo seguían mostrándose en general cautelosos.

DEUDA EXTRATERRITORIAL Y REESTRUCTURACIÓN

En 2023 se producirá un alto muro de vencimientos de bonos extraterritoriales por un total de 141.000 millones de dólares, tras los 120.700 millones de 2022, según muestran los datos de Refinitiv. La cifra representa el importe emitido y no refleja los reembolsos ni los impagos.

La mayoría de los promotores privados están llevando a cabo una reestructuración de la deuda, mientras que muchos se enfrentan también a peticiones de liquidación en el extranjero por parte de sus acreedores. Se esperan algunos impagos más en el primer trimestre.

Entre ellos, China Evergrande Group, el promotor más endeudado del mundo que se encuentra en el centro de esta crisis de deuda, pretende obtener la aprobación de sus acreedores para sus propuestas de reestructuración de deuda ya a finales de febrero.

PRÉSTAMOS

Los préstamos nacionales de las empresas inmobiliarias cayeron un 27% en los 11 primeros meses, mientras que los fondos captados por ellas mismas, que incluyen fondos de titulización de activos, fideicomisos y fondos de capital privado, descendieron un 17,5%.

Las caídas se produjeron en medio de repetidos llamamientos de los reguladores a los bancos para que satisfagan la "razonable" demanda de capital de los promotores.

Ahora el mercado espera que la liquidez de los promotores mejore tras el giro de las políticas y el "paquete de rescate" de Pekín en noviembre. Pero estas políticas benefician sobre todo sólo a los promotores líderes y de mayor calidad.

Así pues, muchos analistas esperan que la recuperación del sector inmobiliario chino sea accidentada y prolongada.