Idalia azotó el miércoles la costa del Golfo de Florida como una tormenta de categoría 3, azotando la zona con vientos sostenidos de hasta 201 km/h (125 mph), acompañados de lluvias torrenciales y un fuerte oleaje, antes de dirigirse hacia el norte, a las Carolinas.
La tormenta sigue a los incendios forestales en la isla hawaiana de Maui, los más mortíferos en EE.UU. en más de un siglo, que calcinaron la ciudad turística de Lahaina, dejando al menos 115 muertos y cientos de desaparecidos.
Los científicos afirman que el calentamiento global está alimentando este tipo de catástrofes y empeorando los huracanes.
Diez ejecutivos y analistas del sector afirman que eso, a su vez, está elevando los costes de los seguros para los promotores inmobiliarios comerciales de California y de los Estados costeros del sur del Cinturón del Sol, en particular Florida, que sufre más huracanes que ningún otro estado, según datos del gobierno estadounidense.
Este año, las tarifas de los seguros de inmuebles comerciales de Florida han subido a 93 céntimos por cada 100 dólares, frente a los 68 céntimos por cada 100 dólares de 2022, según las estimaciones facilitadas a Reuters por la empresa de inversiones inmobiliarias Walker & Dunlop.
Ese salto del 37% fue impulsado en gran parte por el huracán Ian del pasado septiembre, la peor tormenta que ha azotado el estado en dos décadas y que causó daños asegurados por valor de 53.000 millones de dólares.
"La conclusión es que la economía del cambio climático está entrando en nuestro negocio, y si no te centras en ello, te estás perdiendo algo", dijo Willy Walker, consejero delegado de Walker & Dunlop, uno de los mayores prestamistas CRE de Estados Unidos.
Los costes han subido más en las propiedades multifamiliares, como apartamentos y condominios, según los ejecutivos del sector y los datos de la agencia de calificación crediticia Moody's. Ello se debe a que estos edificios suelen tener armazones de madera, más propensos a los incendios, y a que las altas tasas de inquilinato generan más siniestros.
En Florida, UBS espera que Idalia provoque unas pérdidas aseguradas de 9.360 millones de dólares, según estimaciones preliminares, dijo la correduría. Según Moody's, esas pérdidas procederán principalmente de las líneas de propiedad de viviendas y comerciales.
"En comparación con otras clases de activos CRE, el multifamiliar tiene la mitad, si no un tercio de la cantidad de aseguradoras dispuestas a suscribir el riesgo", dijo Ryan Barber, director gerente de Marsh, un corredor de seguros líder.
Los propietarios de inmuebles multifamiliares de Florida están soportando los mayores aumentos de costes de seguros de todos los estados y clases de activos de EE.UU., según Martha Bane, directora gerente de la práctica inmobiliaria de Gallagher, un importante corredor de seguros y reaseguros.
"Los activos multifamiliares de madera en Florida se verán afectados desde un punto de vista financiero", dijo Bane, refiriéndose a Idalia y al pico de la temporada de huracanes que se espera en septiembre.
"Lo más probable es que sufran daños importantes, ya tienen franquicias elevadas, y van a ver aumentos elevados de las tarifas y simplemente un retroceso general de la cobertura".
Los costes de los seguros de propiedad para activos multifamiliares en Florida han subido entre un 30% y un 70% en el último año, y son aún más elevados para aquellos con pérdidas anteriores, aseguradoras que no renuevan o problemas de valoración, dijo.
A nivel nacional, los costes de seguro de las propiedades CRE han crecido aproximadamente un 7,6% anual de media desde 2017, según un informe de agosto de Moody's.
Algunas aseguradoras se han retirado de Florida en los últimos años debido al riesgo de fuertes pérdidas.
ALQUILERES, TASAS DE CAPITALIZACIÓN
El aumento de las primas de seguro de los inmuebles multifamiliares ha contribuido, entre otros factores, al incremento de los alquileres en Florida y en otros lugares, según tres ejecutivos del sector.
Los alquileres de apartamentos han aumentado más de un 20% de media desde 2020, según un informe de agosto de la agencia de calificación KBRA. Los mercados floridanos de Miami, Tampa y Orlando encabezan la lista, cada uno de ellos con subidas superiores al 33% desde enero de 2020 hasta abril de 2023.
Los costes de los seguros también están obligando a los prestamistas de CRE a aumentar la diligencia debida en la refinanciación y a la hora de fijar el precio de las operaciones en bloques de apartamentos, según los ejecutivos.
Por ejemplo, los costes de los seguros se están teniendo cada vez más en cuenta en los llamados "cap rates" que los prestamistas CRE utilizan para evaluar la rentabilidad de un posible préstamo utilizado para financiar bloques de apartamentos, lo que a su vez afecta al tipo de interés del préstamo.
"Cuando analizamos los tipos máximos en Florida ahora mismo en nuestras ventas, hacemos un ajuste del tipo máximo antes y después del seguro", dijo Walker. "El coste del seguro es un problema enorme". (Reportaje de Matt Tracy; edición de Michelle Price y Marguerita Choy)
