COSTAR GROUP, INC. 
Con una primera fase cuya finalización está prevista para 2035, Madrid Nuevo Norte (MNN) añadirá 1,6 millones de metros cuadrados (17 millones de pies cuadrados) de espacio de oficinas a la capital, incluido el rascacielos más alto de España.
Los planes también incluyen 10.500 nuevas viviendas y un gran parque, mientras que la estación de Chamartín se modernizará para convertirse en el centro neurálgico de Madrid para los trenes de alta velocidad y de cercanías.
Receloso de que zonas como el Canary Wharf londinense estén perdiendo inquilinos a medida que crece el trabajo a distancia, el promotor Crea Madrid Nuevo Norte ha intentado prepararse para el futuro estudiando 16 proyectos similares.
Eso informó la decisión de mezclar oficinas con viviendas, tiendas y restaurantes, dijo el jefe de estrategia Miguel Hernández.
"Hoy la gente quiere trabajar, vivir, tener ocio y comercios en zonas que no estén completamente vacías por la noche", declaró a Reuters.
Crea Madrid Nuevo Norte es un consorcio formado por el banco español BBVA, el fondo de inversión inmobiliaria Merlin Properties y el constructor Grupo SanJose.
Está trabajando con la alcaldía de Madrid en el proyecto, que estuvo paralizado por impugnaciones judiciales durante casi 30 años.
MNN también tratará de atraer a una gama más diversa de inquilinos que los distritos empresariales que han dependido en gran medida del sector financiero para llenar sus oficinas. Entre ellos se incluyen empresas del sector sanitario, para aprovechar su ubicación junto a uno de los mayores hospitales de Madrid, dijo Hernández.
La tasa de vacantes en el distrito financiero de Nueva York casi se ha duplicado desde la pandemia, cuando se disparó el trabajo a distancia, hasta alcanzar el 21% en el tercer trimestre de 2023, según el proveedor de datos inmobiliarios CoStar Group.
Las vacantes en La Defense de París se dispararon hasta el 19,7% en el primer semestre de 2023 desde el 6,7% de finales de 2018, mientras que Canary Wharf ha perdido 1 millón de pies cuadrados en la demanda de sus oficinas desde la pandemia, según CoStar.
HSBC está a punto de abandonar Canary Wharf por una oficina más pequeña en el centro de Londres, mientras que Barclays está reduciendo su huella allí. La larga presencia de Credit Suisse también es incierta tras su absorción por UBS, que planea suprimir miles de puestos de trabajo.
Canary Wharf Group intenta adaptarse y diversificarse desarrollando un gigantesco campus de ciencias de la vida y construyendo más pisos, restaurantes y bares. Canary Wharf Group no respondió a una solicitud de comentarios.
MENOS DESPLAZAMIENTOS
Los españoles adoptaron el trabajo desde casa durante la pandemia de forma más laxa que algunos vecinos. Acuden a la oficina una media de 2,6 días a la semana, frente a la media europea de 1,8 días, según un estudio de CBRE -una de las mayores gestoras de inversiones inmobiliarias del mundo- publicado la semana pasada.
El consejero delegado de Merlin Properties, Ismael Clemente, dijo que ese factor, y un desplazamiento más corto que a Canary Wharf o La Defense, le hacían confiar en que habría demanda de espacio para oficinas.
"Si tardas 20 minutos en llegar al trabajo, ¿por qué demonios vas a trabajar desde casa?". dijo Clemente.
Pero algunos analistas sostienen que Madrid, que ya tiene cerca los parques empresariales AZCA y Four Towers, necesita realmente más inmuebles residenciales, no comerciales.
PwC calcula que Madrid necesitará 11.000 nuevas viviendas al año para satisfacer la demanda, mientras que un estudio de Gesvalt concluyó que la ciudad tiene un déficit de 214.000 viviendas asequibles.
Según EY, la ciudad tenía 1,7 millones de metros cuadrados de oficinas vacías en el primer semestre de 2023 y una tasa de desocupación de oficinas del 11%, frente al 9,3% de 2020.
Javier García-Mateo, responsable de estrategia y transacciones de EY para el sector inmobiliario en España, afirmó que MNN debería reducir en 500.000 metros cuadrados el espacio de oficinas previsto y construir en su lugar entre 15.000 y 20.000 viviendas adicionales.
"¿Por qué van a desarrollar oficinas cuando lo que se necesita allí es residencial?". dijo García-Mateo.
Pero algunos residentes locales han hecho campaña contra el proyecto porque temen que acabe convirtiéndose en un gigantesco suburbio de lujo que margine a sus vecinos de clase trabajadora.
"Cuando no tengan demanda en el mercado, los promotores convencerán al gobierno para que les permita un cambio de clasificación, de modo que en lugar de oficinas dentro de 20 ó 30 años serán viviendas, de lujo, por supuesto", dijo Vicente Pérez, que encabezó una de esas campañas.
La oficina del alcalde no respondió a una solicitud de comentarios. Hernández, de Crea Madrid Nuevo Norte, dijo que sería difícil cambiar la clasificación ahora que el proyecto está en marcha.
Clemente, de Merlin, dijo que el proyecto tardará hasta 40 años en completarse, introduciendo oficinas a cuentagotas en el mercado para evitar inundarlo.
Los defensores del desarrollo dicen que ayudará a atraer más empresas internacionales a la capital española.
Paloma Relinque, directora de mercados de capitales de CBRE en España, dijo que Madrid carece de oficinas prime que cumplan las normas de sostenibilidad que exigen. La tasa de vacantes de oficinas de grado A en la zona donde se construirá MNN ronda el 0,7%, frente al 7,8% de todas las oficinas, según CBRE.
José Ramón Iturriaga, gestor de fondos de Abante Asesores en Madrid, que posee acciones de Merlin, estableció paralelismos con el reciente aumento de la construcción de hoteles de lujo en la ciudad.
"Si no se dispone de este tipo de espacio de oficinas premium, ciertos centros de negocios de gama alta no vendrán", afirmó. (Reportaje de Charlie Devereux, Corina Pons y Guillermo Martínez; Edición de Catherine Evans)
