Grupo Gicsa B de C : Estados Financieros Dictaminados 2023

Grupo GICSA, S. A. B. de C. V. y subsidiarias

Estados financieros consolidados

31 de diciembre de 2023 y 2022

(Con el Informe de los Auditores Independientes)

Grupo GICSA, S. A. B. de C. V. y subsidiarias

Notas a los estados financieros consolidados

Por los años terminados el 31 de diciembre de 2023 y 2022

(Miles de pesos)

Contenido	Página
Informe de los Auditores Independientes sobre los estados financieros consolidados	1 a 5
Estados financieros consolidados al y por los ejercicios terminados el 31 de diciembre de
2023 y de 2022:
Estados consolidados de situación financiera	6
Estados consolidados de resultados	7
Estados consolidados de cambios en el capitalcontable	8
Estados consolidados de flujos de efectivo	9
Notas sobre los estados financieros consolidados	10 a 88

Informe de los Auditores

Independientes

Al Consejo de Administración y a los Accionistas de

Grupo GICSA, S. A. B de C.V.

(Miles de pesos mexicanos)

Opinión

Hemos auditado los estados financieros consolidados de Grupo GICSA, S. A. B de C.V. y subsidiarias (el Grupo), que comprenden los estados consolidados de situación financiera al 31 de diciembre de 2023 y 2022, los estados consolidados de resultado integral, de cambios en el capital contable y de flujos de efectivo por los años terminados en esas fechas, y notas que incluyen políticas contables materiales y otra información explicativa.

En nuestra opinión, los estados financieros consolidados adjuntos presentan razonablemente, en todos los aspectos materiales, la situación financiera consolidada de Grupo GICSA, S. A. B de C.V. y subsidiarias, al 31 de diciembre de 2023 y 2022, así como sus resultados consolidados y sus flujos de efectivo consolidados por los años terminados en esas fechas, de conformidad con las Normas de Contabilidad NIIF emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (Normas de Contabilidad NIIF).

Fundamento de la opinión

Hemos llevado a cabo nuestra auditoría de conformidad con las Normas Internacionales de Auditoría (NIA). Nuestras responsabilidades de acuerdo con dichas normas se describen más adelante en la sección Responsabilidades de los auditores en la auditoría de los estados financieros consolidados de nuestro informe. Somos independientes del Grupo de conformidad con los requerimientos de ética que son aplicables a nuestra auditoría de los estados financieros consolidados en México y hemos cumplido las demás responsabilidades de ética de conformidad con esos requerimientos. Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido proporciona una base suficiente y adecuada para nuestra opinión.

Cuestiones clave de la auditoría

Las cuestiones clave de la auditoría son aquellas cuestiones que, según nuestro juicio profesional, han sido de la mayor relevancia en nuestra auditoría de los estados financieros consolidados del periodo actual. Estas cuestiones han sido tratadas en el contexto de nuestra auditoría de los estados financieros consolidados en su conjunto y en la formación de nuestra opinión sobre estos, y no expresamos una opinión por separado sobre esas cuestiones.

(Continúa)

2

Valuación de las propiedades de inversión ($63,767,476)

Ver nota 10 a los estados financieros consolidados.

La cuestión clave de auditoría

De qué manera se trató la cuestión en nuestra

auditoría

Al 31 de diciembre de 2023, las propiedades de

Como parte de nuestros procedimientos de

inversión representan el 82% de los activos

auditoría:

totales en

el

estado

consolidado

de

situación



Obtuvimos

un

entendimiento

de

las

financiera.

propiedades de inversión, así como la

Las propiedades de inversión se presentan a su

metodología

utilizada

por

el

Grupo

para

determinar

el

valor

razonable

de

las

valor razonable,

mismas

que

representan

propiedades de inversión, determinado con

inversiones

en

centros comerciales,

oficinas

base en un modelo desarrollado y calculado

corporativas y usos mixtos que se mantienen con

internamente por la Administración.

la intención de arrendarlos a terceros. Las

variaciones de valor razonable a cada fecha de

 Evaluamos el diseño e implementación de los

reporte, se reconocen como una utilidad o una

controles de la Administración relativos al

pérdida en el estado consolidado de resultados

proceso de valuación de las propiedades de

integrales.

inversión.

Las valuaciones

son

altamente

sensibles

a



Con el apoyo de nuestros especialistas en

cambios

en

los

supuestos

aplicados,

valuación:

particularmente aquellos relacionados con las

tasas de descuento utilizadas.

- Comparamos el modelo de valuación

El proceso de valuación de las propiedades de

utilizado

por

la

Administración

del

Grupo, contra los modelos utilizados y

inversión se considera una cuestión clave de

aceptados en esta industria.

auditoría debido

a

que

involucra

juicios

- Evaluamos la metodología de valuación;

significativos

en

la

determinación

de

la

así como

las

tasas

de

descuento

metodología utilizada y en la determinación de

utilizadas, tomando en consideración

los supuestos aplicados en el desarrollo de la

factores

de

comparabilidad

y

de

estimación.

mercado aplicables a los inmuebles.

- Evaluamos, la razonabilidad del valor de

mercado de las propiedades de inversión

mediante la determinación de un rango

estimado obtenido a través de la

realización de un cálculo alterno

independiente,

utilizando

datos

de

mercado

observables

y considerando

factores de mercado aplicables a los

inmuebles.

 Evaluamos las revelaciones contenidas en las notas a los estados financieros consolidados, las cuales incluyen las relacionadas con los supuestos clave que tienen un alto grado de sensibilidad en las valuaciones.

(Continúa)

3

Otra información

La Administración es responsable de la otra información. La otra información comprende la información incluida en el Reporte Anual correspondiente al ejercicio anual terminado al 31 de diciembre de 2023 que deberá presentarse ante la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y ante la Bolsa Mexicana de Valores (el Reporte Anual), pero no incluye los estados financieros consolidados y nuestro informe de los auditores sobre los mismos. El Reporte Anual se estima que estará disponible para nosotros después de la fecha de este informe de los auditores.

Nuestra opinión sobre los estados financieros consolidados no cubre la otra información y no expresaremos ningún tipo de conclusión de aseguramiento sobre la misma.

En relación con nuestra auditoría de los estados financieros consolidados, nuestra responsabilidad es leer la otra información cuando esté disponible y, al hacerlo, considerar si la otra información es materialmente inconsistente con los estados financieros consolidados o con nuestro conocimiento obtenido durante la auditoría, o si parece ser materialmente incorrecta.

Cuando leamos el Reporte Anual, si concluimos que existe un error material en esa otra información, estamos requeridos a reportar ese hecho a los responsables del gobierno de la entidad.

Responsabilidades de la Administración y de los responsables del gobierno de la entidad en relación con los estados financieros consolidados

La Administración es responsable de la preparación y presentación razonable de los estados financieros consolidados adjuntos de conformidad con las Normas de Contabilidad NIIF, y del control interno que la Administración considere necesario para permitir la preparación de estados financieros consolidados libres de incorrección material, debida a fraude o error.

En la preparación de los estados financieros consolidados, la Administración es responsable de la evaluación de la capacidad del Grupo para continuar como negocio en marcha, revelando, según corresponda, las cuestiones relacionadas con negocio en marcha y utilizando la base contable de negocio en marcha excepto si la Administración tiene intención de liquidar al Grupo o de cesar sus operaciones, o bien no exista otra alternativa realista.

Los responsables del gobierno de la entidad son responsables de la supervisión del proceso de información financiera del Grupo.

Responsabilidades de los auditores en la auditoría de los estados financieros consolidados

Nuestros objetivos son obtener una seguridad razonable de si los estados financieros consolidados en su conjunto están libres de incorrección material, debida a fraude o error, y emitir un informe de auditoría que contenga nuestra opinión. Seguridad razonable es un alto grado de seguridad pero no garantiza que una auditoría realizada de conformidad con las NIA siempre detecte una incorrección material cuando existe. Las incorrecciones pueden deberse a fraude o error y se consideran materiales si, individualmente o de forma agregada, puede preverse razonablemente que influyan en las decisiones económicas que los usuarios toman basándose en los estados financieros consolidados.

(Continúa)

4

Como parte de una auditoría de conformidad con las NIA, aplicamos nuestro juicio profesional y mantenemos una actitud de escepticismo profesional durante toda la auditoría. También:

• Identificamos y evaluamos los riesgos de incorrección material en los estados financieros consolidados, debida a fraude o error, diseñamos y aplicamos procedimientos de auditoría para responder a dichos riesgos y obtenemos evidencia de auditoría suficiente y adecuada para proporcionar una base para nuestra opinión. El riesgo de no detectar una incorrección material debida a fraude es más elevado que en el caso de una incorrección material debida a error, ya que el fraude puede implicar colusión, falsificación, omisiones deliberadas, manifestaciones intencionadamente erróneas o la elusión del control interno.
• Obtenemos conocimiento del control interno relevante para la auditoría con el fin de diseñar procedimientos de auditoría que sean adecuados en función de las circunstancias y no con la finalidad de expresar una opinión sobre la eficacia del control interno del Grupo.
• Evaluamos lo adecuado de las políticas contables aplicadas, la razonabilidad de las estimaciones contables y la correspondiente información revelada por la Administración.
• Concluimos sobre lo adecuado de la utilización, por la Administración, de la base contable de negocio en marcha y, basados en la evidencia de auditoría obtenida, concluimos sobre si existe o no una incertidumbre material relacionada con hechos o con condiciones que pueden generar dudas significativas sobre la capacidad del Grupo para continuar como negocio en marcha. Si concluimos que existe una incertidumbre material, se requiere que llamemos la atención en nuestro informe de auditoría sobre la correspondiente información revelada en los estados financieros consolidados o, si dichas revelaciones no son adecuadas, que expresemos una opinión modificada. Nuestras conclusiones se basan en la evidencia de auditoría obtenida hasta la fecha de nuestro informe de auditoría. Sin embargo, hechos o condiciones futuros pueden ser causa de que el Grupo deje de ser un negocio en marcha.
• Evaluamos la presentación global, la estructura y el contenido de los estados financieros consolidados, incluida la información revelada, y si los estados financieros consolidados representan las transacciones y hechos subyacentes de un modo que logran la presentación razonable.
• Obtenemos suficiente y apropiada evidencia de auditoría con respecto a la información financiera de las entidades o líneas de negocio dentro del Grupo para expresar una opinión sobre los estados financieros consolidados. Somos responsables de la administración, supervisión y desarrollo de la auditoría de grupo. Somos exclusivamente responsables de nuestra opinión de auditoría.

Nos comunicamos con los responsables del gobierno de la entidad en relación con, entre otras cuestiones, el alcance y el momento de realización de la auditoría planeados y los hallazgos significativos de la auditoría, incluyendo cualquier deficiencia significativa del control interno que identificamos en el transcurso de nuestra auditoría.

También proporcionamos a los responsables del gobierno de la entidad una declaración de que hemos cumplido los requerimientos de ética aplicables en relación con la independencia y de que les hemos comunicado todas las relaciones y demás cuestiones de las que se puede esperar razonablemente que pueden afectar a nuestra independencia, y, en donde sea aplicable, las acciones tomadas para eliminar amenazas o las salvaguardas aplicadas.

(Continúa)

5

Entre las cuestiones que han sido objeto de comunicación con los responsables del gobierno de la entidad, determinamos las que han sido de la mayor relevancia en la auditoría de los estados financieros consolidados del periodo actual y que son, en consecuencia, las cuestiones clave de la auditoría. Describimos esas cuestiones en nuestro informe de auditoría salvo que las disposiciones legales o reglamentarias prohíban revelar públicamente la cuestión o, en circunstancias extremadamente poco frecuentes, determinemos que una cuestión no se debería comunicar en nuestro informe porque cabe razonablemente esperar que las consecuencias adversas de hacerlo superarían los beneficios de interés público de la misma.

KPMG Cárdenas Dosal S. C.

_________________________

L.C.C. José Alejandro Ruiz Luna

Ciudad de México, a 16 de abril de 2024.

Grupo GICSA, S. A. B. de C. V. y subsidiarias Estados consolidados de situación financiera 31 de diciembre de 2023 y 2022

					(Miles de pesos)
Activo	Nota		2023	2022	Pasivo y capital contable	Nota		2023	2022
Activo circulante:						Pasivo circulante:
Efectivo y equivalentes de efectivo	7	$	393,177	712,607	Porciones circulantes de:
Efectivo restringido	7		236,612	332,088	Préstamos bancarios a largo plazo	14	$	782,062	595,405
Cuentas y documentos por cobrar, neto	8		700,918	728,434	Certificados bursátiles	15		116,253	65,572
Inventarios inmobiliarios	9		1,264,582	860,009	Pasivos por arrendamiento	22		80,511	80,072
Impuestos por recuperar, principalmente IVA			2,391,817	2,437,888	Depósitos, rentas en garantía y anticipos de clientes	16		1,538,321	1,350,453
Anticipos para desarrollo de proyectos	3(h)		338,814	272,858	Anticipos de seguros	1(a)		97,014	-
Partes relacionadas	17		807,073	753,024	Proveedores			490,545	441,017
Activos disponibles para su venta			-	391,000	Partes relacionadas	17		126,434	117,084
						Impuesto sobre la renta por pagar			14,678	72,278
Total activo circulante			6,132,993	6,487,908	Impuestos por pagar			1,777,479		1,365,713
Activo no circulante:						Total del pasivo circulante			5,023,297	4,087,594
Efectivo restringido	7		431,117	427,226
Inventarios inmobiliarios	9		2,808,302	2,773,211	Pasivo no circulante:
Anticipos para desarrollo de proyectos	3(h)		215,770	326,426	Préstamos bancarios a largo plazo	14		16,337,831	17,973,941
Pagos anticipados y otros activos	3(i)(j)		181,380	264,350	Certificados bursátiles a largo plazo	15		10,345,124	9,863,508
Propiedades de inversión	10		63,767,476	59,832,021	Provisión de beneficios a los empleados	3(m)		38,446	31,111
Derechos de uso de terrenos	22		642,342	661,555	Pasivos por arrendamientos a largo plazo	22		870,148	903,995
Mobiliario, equipos y transporte, neto	11		484,604	507,352	Depósitos, rentas en garantía y anticipos de clientes	16		853,746	791,131
Inversiones en asociada y negocio conjunto	12		630,026	1,044,430	Impuestos a la utilidad causados a largo plazo	24(a)		509,208	509,208
Instrumentos financieros			-	4,165	Impuestos a la utilidad diferidos	24		10,887,057		9,997,329
Impuestos a la utilidad diferidos	24		2,551,030		2,622,946	Total del pasivo no circulante			39,841,560		40,070,223
Total activo no circulante			71,712,047	68,463,682
		Total del pasivo			44,864,857	44,157,817
						Capital contable	19
						Capital social		636,605	636,605
						Recompra de acciones	19		(282,452)	(282,452)
						Prima en subscripción de acciones			9,595,667	9,595,667
						Utilidades acumuladas			17,798,631		16,157,306
						Capital contable - Participación controladora			27,748,451	26,107,126
						Participación no controladora	13		5,231,732		4,686,647
						Total del capital contable			32,980,183	30,793,773
						Contingencias y compromisos	26
						Eventos subsecuentes	27
Total activo		$	77,845,040	74,951,590	Total del pasivo y capital contable		$	77,845,040	74,951,590

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

Grupo GICSA, S. A. B. de C. V. y subsidiarias

Estados consolidados de resultados

Años terminados el 31 de diciembre de 2023 y 2022

(Miles de pesos)
	Notas		2023	2022
Ingresos por:
Arrendamiento y premios, neto	20	$	3,341,050	2,944,668
Mantenimiento y publicidad, neto	20		615,458	564,579
Servicios de inmuebles propios	20		459,829	396,961
Servicios inmobiliarios	20		15,286		13,074
			4,431,623	3,919,282
Ejecución de obra terceros	20		4,965	8,597
lngresos por venta de unidades residenciales	17 y 20		574,418		912,457
			579,383	921,054
Otros ingresos			40,368		69,221
Total de ingresos			5,051,374	4,909,557
Costos por:
Obra de terceros	21		(4,819)	(8,372)
Venta de unidades residenciales	21		(634,230)		(901,598)
Total de costos			(639,049)	(909,970)
Gastos por:
Administración de inmuebles	21		(6,011)	(6,769)
Operación de inmuebles	21		(1,116,575)	(967,288)
Servicios administrativos	21		(262,453)	(251,527)
Amortización y depreciación	21		(102,004)	(119,016)
Pérdidas crediticias esperadas y cancelación de cuentas por cobrar	21		(63,883)	7,939
Otros gastos	21		(135,465)		(432,568)
Total de gastos			(1,686,391)	(1,769,229)
Total de costos y gastos			(2,325,440)	(2,679,199)
Utilidad antes de valuación de propiedades
de inversión y otras partidas			2,725,934	2,230,358
Variación neta, por ajustes en el valor razonable de propiedades de inversión	10		2,368,404	695,172
Participación en los resultados de asociada y negocio conjunto contabilizados
bajo el método de participación	12		45,679		48,166
Utilidad de operación			5,140,017	2,973,696
Ingresos financieros	23		998,286	924,029
Gastos financieros	23		(2,915,861)	(3,070,771)
Costos financieros, neto			(1,917,575)	(2,146,742)
Utilidad antes de impuestos a la utilidad			3,222,442	826,954
Impuestos a la utilidad	24		1,124,361		245,394
Utilidad neta consolidada		$	2,098,081	581,560
Utilidad neta consolidada atribuible a:
Participación controladora		$	1,641,325	183,121
Participación no controladora			456,756		398,439
			2,098,081	581,560
Utilidad por acción básica y diluida	25	$	1.094	0.122

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

Grupo GICSA, S. A. B. de C. V. y subsidiarias

Estados consolidados de cambios en el capital contable Años terminados el 31 de diciembre de 2023 y 2022 (Miles de pesos)

							Prima en				Total		Participación		Total
			Capital		Recompra		suscripción		Utilidades		participación		no		capital
	Notas		social		acciones		acciones		acumuladas		controladora		controladora		contable
Saldo al 1o. de enero de 2022		$	636,605	(282,452)	9,595,667	15,978,065	25,927,885	5,106,760	31,034,645
Decreto de dividendos de subsidiarias	13		-	-	-	-	-	(343,640)	(343,640)
Reembolso de participación no controladora de obligaciones preferentes	13		-	-	-	-	-	(167,356)	(167,356)
Remedición de participación no controladora
de obligaciones preferentes	13		-		-		-		(3,880)		(3,880)		(307,556)		(311,436)
Total de transacciones entre accionistas			636,605	(282,452)	9,595,667	15,974,185	25,924,005	4,288,208	30,212,213
Utilidad neta del año			-		-		-		183,121		183,121		398,439		581,560
Saldo al 31 de diciembre 2022			636,605	(282,452)	9,595,667	16,157,306	26,107,126	4,686,647	30,793,773
Disminución en participación minoritaria	13		-	-	-	-	-	(80,626)	(80,626)
Aportación de fideicomiso Palmas	13		-		-		-		-		-		168,955		168,955
Total de transacciones entre accionistas			636,605	(282,452)	9,595,667	16,157,306	26,107,126	4,774,976	30,882,102
Utilidad neta del año			-		-		-		1,641,325		1,641,325		456,756		2,098,081
Saldo al 31 de diciembre 2023		$	636,605	(282,452)	9,595,667	17,798,631	27,748,451	5,231,732	32,980,183

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.