Según una encuesta de Reuters a ocho economistas y analistas, se prevé que las ventas de viviendas caigan una media del 8% este año, frente a un desplome de alrededor del 25% en 2022, ya que se considera que la actividad económica, los ingresos de los hogares y la confianza de los consumidores repuntarán en el segundo semestre.

Economistas y analistas creen que los responsables políticos pondrán en marcha más medidas de apoyo para estimular la demanda de viviendas este año, como parte del objetivo general de Pekín de reforzar la economía de 17 billones de dólares tras la fuerte caída inducida por el COVID en 2022.

Estas políticas podrían incluir una mayor reducción de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios y de los requisitos para el pago inicial, así como la relajación de las restricciones a la compra de viviendas en las principales ciudades chinas, añadieron.

Las esperanzas de un repunte de la economía a finales de este año se han visto alimentadas por el desmantelamiento en diciembre por parte de China de su estricta política de cero COVID, que probablemente arrastró el crecimiento del PIB hasta sólo el 3% el año pasado, uno de sus peores años en casi medio siglo.

Pero la marcha atrás ha desencadenado una oleada de COVID, que se espera que provoque nuevos trastornos económicos y ponga a prueba a los hogares durante al menos unos meses más.

REVUELTA HIPOTECARIA

El sector inmobiliario chino, que representa una cuarta parte de la economía, se vio gravemente afectado el año pasado, ya que los promotores inmobiliarios, faltos de liquidez, no pudieron terminar la construcción de apartamentos, lo que provocó un boicot hipotecario por parte de algunos compradores. Los cierres en toda la ciudad para controlar la pandemia y los despidos también pesaron en el ánimo de los compradores.

La inversión inmobiliaria registró en noviembre la caída más rápida desde que la oficina de estadística empezó a recopilar datos en 2000, con un descenso del 19,9% interanual.

"Para 2023, esperamos un repunte secuencial tanto de las ventas como de las nuevas construcciones inmobiliarias, a medida que las políticas inmobiliarias sigan suavizándose y la reapertura tras la COVID provoque un repunte de la actividad económica y de los ingresos de los hogares", declaró Tao Wang, economista jefe para China de UBS.

"Aunque las ventas inmobiliarias y las nuevas aperturas serán probablemente algo más débiles que en 2022, el sector inmobiliario será un lastre mucho menor para la economía que en 2022".

Hay algunos signos tempranos de un cambio de tendencia.

Las ventas de viviendas nuevas aumentaron más de un 20% durante los tres días de vacaciones de Año Nuevo con respecto al año anterior debido a las promociones, las políticas de apoyo y la liberación gradual de la demanda reprimida tras los elevados casos de COVID-19, según declaró esta semana la Academia del Índice de China.

La academia dijo que las principales ciudades como Pekín y Shanghai vieron un aumento de las ventas en comparación con las vacaciones de Año Nuevo del año pasado, pero el sentimiento se mantuvo en niveles bajos en la mayoría de las ciudades pequeñas.

DEMANDA DE VIVIENDA

Las acciones de los asediados promotores inmobiliarios chinos han ganado un 86% desde el mínimo de octubre, impulsadas por una serie de medidas de flexibilización inmobiliaria y el giro de 180 grados de la política COVID.

Un índice que sigue los bonos de alto rendimiento en dólares de los promotores chinos se ha más que duplicado desde su mínimo del 3 de noviembre, pero sigue siendo un 30% más bajo que a principios de este año, y un 58% más bajo que su máximo de mayo de 2021 tras una serie de impagos.

"Creo que el mercado ha sido implacablemente eficiente a la hora de revalorizar los ruidos políticos positivos que han llegado", afirmó Tim Gibson, codirector de renta variable inmobiliaria mundial de Janus Henderson Investors.

"En términos de lo que el mercado necesita ver, creo que realmente se remonta al punto del lado de la demanda".

Gavekal Dragonomics prevé un aumento del 5%-10% en las ventas de propiedades este año, mientras que Citi ha pronosticado una caída del 21%, citando el tiempo necesario para que se recuperen las expectativas de empleo y de precios de la vivienda, así como una caída de la nueva oferta.

Sheldon Chan, gestor de carteras de T. Rowe con sede en Hong Kong, afirmó que existe la posibilidad de que la recuperación inmobiliaria "sea más lenta de lo que el mercado parece estar valorando o potencialmente valorando".

"Puede que estemos cerca de ver tocar fondo a la demanda de vivienda... pero no creo que hayamos llegado todavía", afirmó.

La última encuesta económica privada del Libro Beige de China fue más contundente: "Pero olvídense de un retorno a los días de antaño: se necesitará un considerable apoyo político en 2023 sólo para sacar a la propiedad de la cuneta".

MERCADO DE BONOS EN DÓLARES

A pesar de las esperanzas de una modesta mejora de la demanda de viviendas este año, se prevé que la recuperación del sector sea larga y llena de baches, lastrada aún por los excesos del pasado.

Se espera que muchos promotores luchen por aliviar significativamente su asfixiante restricción de financiación, lo que pesa sobre su capacidad para adquirir nuevos terrenos y reembolsar a los acreedores extraterritoriales.

Para muchos promotores privados, estar ausentes del mercado del suelo el año pasado también significa que pueden tener menos proyectos a la venta en 2023, lo que a su vez limitará su flujo de caja.

Además, en 2023 se producirá un elevado muro de vencimiento de deuda extraterritorial por un total de 141.000 millones de dólares, frente a los 120.700 millones de 2022, según muestran los datos de Refinitiv. La cifra representa el importe emitido y no refleja los reembolsos ni los impagos.

Proporcionar una garantía de activos de buena calidad y no comprometidos es el mayor reto para los promotores tanto a la hora de captar bonos nacionales como de obtener préstamos bancarios extraterritoriales, en los que los ingresos pueden utilizarse para reembolsos extraterritoriales, dijeron a Reuters tres promotores, que hablaron bajo condición de anonimato porque el tema es delicado para los reguladores.

Como resultado, Cosmo Zhang, analista de crédito de Vontobel Asset Management, dijo que el sector vería más reestructuraciones de deuda.

"Todavía hay algunos nombres que pensamos, incluso si no han incumplido todavía, que probablemente todavía necesitan reestructurar su estructura de capital en los próximos años, para ser sostenibles. Su estructura de capital no es sostenible".