Las agresivas subidas de tipos, que siguen abriéndose camino a través del sistema, siguen a una pandemia que perjudicó el tráfico peatonal a los locales comerciales de ladrillo y mortero y cambió estructuralmente los hábitos de trabajo, con tasas de ocupación de oficinas aún por debajo de los niveles anteriores a la crisis.

Las estimaciones del Fondo Monetario Internacional sugieren que la exposición directa de los bancos a los bienes inmuebles comerciales (CRE) fue de alrededor del 6% de los préstamos bancarios en promedio en Europa, frente a alrededor del 18% en los Estados Unidos el año pasado, lo que significa que Europa parece menos vulnerable a los riesgos, dicen los analistas.

(Gráfico: Préstamos inmobiliarios comerciales de los bancos Préstamos inmobiliarios comerciales de los bancos - https://www.reuters.com/graphics/EUROPE-REAL%20ESTATE/STRESS/znpnbjrnxpl/chart.png)

Sin embargo, con los responsables políticos alerta por lo que se dobla bajo costos de endeudamiento mucho más altos, las líneas de falla potenciales están siendo escudriñados.

Los bancos nórdicos y los bancos alemanes especializados en CRE podrían ser focos de debilidad, especialmente si surgen riesgos sistémicos, dijo Barclays el miércoles.

Y aunque el riesgo CRE no estuvo en el primer plano de las reuniones del FMI de la semana pasada en Washington, la preocupación era visible.

La directora gerente del FMI, Kristalina Georgieva, subrayó la necesidad de "vigilar los riesgos que puedan esconderse en la sombra, en bancos e instituciones financieras no bancarias o en sectores como el CRE". En su informe sobre la estabilidad financiera, el FMI señaló la creciente preocupación que suscita la CRE, dada su fuerte dependencia de los bancos más pequeños.

"Incluso en Europa, por tanto, puede haber parches de

relacionados con la propiedad en el sistema financiero, aunque ninguno ha surgido todavía como una amenaza importante para los bancos", dijo el economista jefe del sector inmobiliario de Capital Economics, Andrew Burrell, señalando que se esperaba que los valores de los inmuebles comerciales de la zona euro cayeran alrededor de un 20% antes de tocar fondo.

El tipo de interés oficial del Banco Central Europeo ha saltado al 3% desde el -0,5% de hace un año, y se dirige al alza.

Una reciente encuesta mundial de inversores de JP Morgan citaba el CRE como la causa más probable de la próxima crisis.

(Gráfico: Más allá de la crisis bancaria, ¿cuál cree que es la causa probable de la próxima crisis del mercado? - https://www.reuters.com/graphics/EUROPE-REAL%20ESTATE/STRESS/lbvggwazdvq/chart.png)

"Si tuviéramos que clasificar cuáles son los mayores riesgos para nuestras perspectivas, para nosotros eso (la exposición a CRE) estaría entre los tres primeros", afirmó Daniel Ender, gestor de carteras de Robeco.

LÍNEAS DE FALLA

En Europa, donde las oficinas representan la mayor parte del mercado inmobiliario, los bancos alemanes y nórdicos más expuestos a las actividades de construcción e inmobiliarias se consideraron como los que hay que vigilar.

(Gráfico: Mercado inmobiliario comercial europeo - https://www.reuters.com/graphics/EUROPE-REAL%20ESTATE/STRESS/zdpxdazwnpx/chart.png)

Barclays afirmó que si el CRE se convirtiera en un riesgo sistémico mayor, los bancos suecos podrían correr más riesgos. El endeudamiento de las empresas inmobiliarias suecas se ha disparado hasta los 2,3 billones de coronas suecas (223.000 millones de dólares) en 2021 desde los 1,3 billones de coronas de 2012.

Los prestamistas inmobiliarios alemanes especializados, como Aareal Bank, Deutsche Pfandbriefbank y Berlin Hyp, tienen una mayor concentración de exposición inmobiliaria, añadieron los analistas.

Aareal Bank declinó hacer comentarios. Deutsche Pfandbriefbank y Berlin Hyp no devolvieron la solicitud de comentarios.

Ender, de Robeco, dijo que aunque los grandes bancos europeos no tenían una "cantidad masiva" de exposición a CRE, las valoraciones del mercado de renta variable indicaban un dolor significativo para las empresas inmobiliarias, con nombres alemanes especialmente cotizando con descuentos sustanciales respecto a sus activos según las valoraciones de terceros.

El endurecimiento de las condiciones de financiación bancaria refuerza los efectos de la subida de los tipos de interés, lo que dificultará la refinanciación en los próximos años, según los analistas.

El supervisor bancario del BCE detectó el año pasado "deficiencias" en la mayoría de los bancos sobre cómo evalúan la capacidad de reembolso de los posibles prestatarios. La CRE representa hasta el 30% de los préstamos morosos de los bancos europeos, afirmó.

Otra preocupación fueron los posibles reembolsos de los fondos de inversión inmobiliaria, que en 2022 representaban el 40% del mercado CRE de la zona euro, habiéndose duplicado en una década, según el BCE.

Ha advertido de que "la liquidación forzosa de activos inmobiliarios para satisfacer los reembolsos de los inversores podría provocar una presión a la baja sobre los precios CRE".

Blackstone bloqueó recientemente las retiradas de fondos de su fondo de renta inmobiliaria de 70.000 millones de dólares tras enfrentarse a una avalancha de solicitudes de reembolso. Los fondos inmobiliarios abiertos de Gran Bretaña también han luchado por satisfacer la fuerte demanda de reembolsos.

"Es un poco circular: si los bancos están encontrando tensiones en otras partes de sus balances y necesitan centrarse en preservar el capital para reservarse contra esas pérdidas, esto podría afectar a su capacidad para refinanciar los préstamos CRE existentes, desencadenando una profecía autocumplida", dijo Hans Vrensen, jefe de investigación y estrategia de la firma de inversión inmobiliaria AEW.

En Europa, la exposición a CRE de los bancos más pequeños, más expuestos al riesgo de fuga de depósitos, se estima por debajo del 30% de todos los préstamos, según Capital Economics. Una regulación bancaria más estricta también sugiere que los bancos europeos tienen menos que temer.

"[Los bancos europeos] se encuentran en una posición mucho mejor esta vez, con mayores reservas frente a posibles pérdidas; si nos fijamos en los coeficientes de capital de nivel uno, especialmente en países como Italia y España, han aumentado enormemente", afirmó Massimo Bianchi, responsable de situaciones especiales inmobiliarias de illimity Bank.

Mientras tanto, los fondos inmobiliarios mundiales que no cotizan en bolsa disponen de hasta 811.000 millones de dólares en polvo seco para respaldar la inversión en CRE cuando los mercados se recuperen, según estimaciones de Savills. Alrededor de 500.000 millones de este cofre de guerra se centra en activos europeos.

Incluso si el sector puede capear el dolor de unos tipos más altos, los riesgos climáticos plantean retos a más largo plazo.

"Por un lado, se presiona a los prestamistas para que presten más a proyectos ecológicos", afirma Jackie Bowie, socia directora de Chatham Financial. "Por otro, los propios propietarios inmobiliarios se van a enfrentar a un aumento bastante importante de los costes".

(1 $ = 10,3323 coronas suecas)

(1 $ = 0,9147 euros)