SOFTBANK GROUP CORP. 
Los medios de comunicación informaron el miércoles de que el proveedor de espacios de trabajo flexibles que cotiza en bolsa en Nueva York -valorado en su día en 47.000 millones de dólares- sopesaba presentar una solicitud de quiebra la próxima semana.
Respaldada por la japonesa SoftBank, WeWork pretendía revolucionar el mercado de oficinas mediante el arrendamiento a largo plazo de grandes propiedades y el alquiler del espacio a múltiples empresas más pequeñas con acuerdos más flexibles y breves.
Pero, al igual que otros arrendadores, ha tenido dificultades para persuadir a algunos clientes desde la pandemia para que cambien el trabajo desde casa por la oficina en sus más de 650 ubicaciones en todo el mundo, una tendencia que ha sacudido la confianza en el sector.
Se prevé que las vacantes de oficinas en todo el mundo aumenten, lo que perjudicará las perspectivas de alquiler en ciudades como Nueva York y Londres, según afirmaron ocho ejecutivos del sector, inversores, prestamistas y analistas.
Algunos inversores inmobiliarios apalancados podrían tener dificultades para obtener suficientes ingresos por alquiler para hacer frente a los crecientes costes de la deuda, señalaron.
"La pérdida de cualquier inquilino, especialmente en un momento de arrendamiento de oficinas relativamente lento, tendrá un impacto negativo en los flujos de caja y los valores de los edificios de oficinas", afirmó el jefe de la Práctica del Sector Inmobiliario Comercial de Moody's Analytics, Jeffrey Havsy.
"Esto se sumará al sentimiento negativo del mercado y dificultará la financiación, especialmente en aquellos edificios que necesiten refinanciarse en los próximos 12-18 meses", añadió.
Un portavoz de WeWork dijo a Reuters que la empresa estaba en conversaciones con los propietarios para abordar los "términos de arrendamiento inflexibles y de alto coste" y que se esforzaba por permanecer en la mayoría de sus ubicaciones y mercados.
El número y el volumen de los préstamos inmobiliarios que se refinanciarán en 2024 no está claro porque muchos acuerdos se cierran en privado entre el prestatario y el prestamista, dijo a Reuters Ed Daubeney, codirector de deuda y financiación estructurada, EMEA, de la empresa de servicios inmobiliarios Jones Lang LaSalle.
Los analistas estiman que el mercado mundial de préstamos inmobiliarios comerciales ronda los 2 billones de dólares, repartidos aproximadamente al 50:50 entre bancos y prestamistas alternativos en Estados Unidos y al 85:15 en Europa.
Varios expertos contactados por Reuters predijeron un año de ajuste de cuentas para los inversores inmobiliarios y los prestamistas en 2024, con el tiempo agotándose para aquellos que hagan la vista gorda con activos que incumplirían las condiciones clave de los préstamos si se revalorizaran hoy.
El valor de todos los bienes inmobiliarios mundiales -residenciales, comerciales y terrenos agrícolas- era de 379,7 billones de dólares en 2022, según indicó Savills en un informe de septiembre, un 2,8% menos que en 2021.
CAÍDA DE LAS TRANSACCIONES
Las refinanciaciones de préstamos inmobiliarios ya se han visto complicadas por el desplome de las transacciones, que son cruciales para seguir la evolución del valor de los activos.
El informe Tendencias del Capital de MSCI para Europa mostró que los volúmenes del tercer trimestre descendieron un 57% con respecto a los niveles de 2022, los más bajos desde 2010.
Es más, la diferencia entre lo que los inversores creen que valen los activos y lo que los posibles compradores están dispuestos a pagar se sitúa entre el 20% y el 35% en los principales mercados de oficinas, "mucho peor que en el punto álgido de la crisis financiera mundial", según MSCI.
MSCI afirmó que los precios en los dos mayores mercados europeos de oficinas, Gran Bretaña y Alemania, tendrían que caer otro 13%-15% para que la liquidez del mercado volviera a su media a largo plazo.
Los prestamistas globales de las sociedades inmobiliarias de cartera y de desarrollo del Reino Unido, que suministraron evaluaciones de riesgo crediticio al proveedor de datos Credit Benchmark en octubre, afirmaron que esas empresas tenían ahora un 9% más de probabilidades de impago de lo que estimaban hace 12 meses.
Los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) industriales y de oficinas de EE.UU. se consideraban un 35,8% más propensos al impago, frente a las expectativas de hace un año.
RE-LETTING
WeWork tiene 3,25 millones de pies cuadrados de espacio en el centro de Londres, con un alquiler anual total de 192 millones de libras (234 millones de dólares), dijo Jefferies en una nota de septiembre. Sus mayores mercados en EE.UU. son Nueva York y California, donde opera 49 y 42 emplazamientos respectivamente, según la página web de WeWork.
Fuentes del sector señalaron que algunas de sus ubicaciones más populares podrían ser absorbidas por rivales a precios de alquiler similares, lo que minimizaría los problemas de liquidez para los propietarios.
Sin embargo, la demanda de espacios de trabajo flexibles en Gran Bretaña sigue estando un 11% por debajo de los niveles anteriores a la pandemia, según mostró en septiembre el informe 2023 State of the UK Flex Market de Instant Group.
Los prestamistas podrían ver la debacle de WeWork como un cuento con moraleja, según las fuentes, y podrían exigir a los prestatarios que inyecten más capital en sus propiedades para reducir la relación préstamo-valor.
Pero tal petición podría resultar problemática si la cuantía y la duración de los ingresos por alquiler siguen siendo inciertas.
La desocupación de las oficinas londinenses ha alcanzado su nivel más alto en 30 años, según Jefferies también en septiembre, y la duración media de los contratos de arrendamiento de las oficinas del centro de Londres se ha reducido a seis años, frente a los 11,6 años de hace una década, según BNP Paribas Real Estate.
La inmobiliaria británica Helical dijo que estaba trabajando en los "próximos pasos" para el espacio en una propiedad de Londres alquilada a WeWork, después de recuperar el alquiler que había dejado de pagar a través de un acuerdo de licencia a corto plazo.
Las oficinas urbanas infraocupadas no sólo están generando unos ingresos por alquiler inferiores a los previstos para los propietarios, sino que algunas están envejeciendo rápidamente en un mundo cada vez más sensible al consumo de carbono.
"Nos encontramos en un punto de inflexión masivo en el mercado de la inversión inmobiliaria a nivel mundial", afirmó José Pellicer, responsable de estrategia inmobiliaria de M&G Real Estate.
"Durante los últimos 20 años, los rendimientos inmobiliarios han sido superiores a los costes de financiación. Pero un porcentaje mucho mayor de la rentabilidad inmobiliaria va a tener que proceder del crecimiento en la década de 2020."
(1 dólar = 0,9407 euros)
(1 $ = 0,8214 libras) (Reportaje de Sinead Cruise Edición de Elisa Martinuzzi y Mark Potter)
