Los fondos de inversión inmobiliaria (REIT), los propietarios de edificios comerciales que cotizan en bolsa, han repuntado hasta niveles vistos por última vez antes de que el prestamista estadounidense Silicon Valley Bank se hundiera en marzo de 2023, desatando el temor a una importante contracción del crédito para los arrendadores.
Los bonos inmobiliarios comerciales también están valorando los tiempos mejores que se avecinan a medida que se recuperan los flujos hacia los fondos de inversión inmobiliaria.
El repunte se basa firmemente en la esperanza de que los principales bancos centrales recorten los tipos de interés desde máximos de varias décadas, lo que aliviará la intensa presión sobre los caseros y sus prestamistas e impulsará las previsiones de que los edificios dejarán de perder valor.
"Estamos cerca del fondo del mercado, realmente lo creemos", afirmó Kim Politzer, responsable de investigación inmobiliaria europea de Fidelity International.
"Para nosotros parece sensato ahora estar planeando desplegar más dinero en él".
Con el valor de los inmuebles comerciales en el Reino Unido descendiendo alrededor de un 25% desde el máximo alcanzado a mediados de 2022, Nick Montgomery, responsable de inversiones inmobiliarias en el Reino Unido de Schroders, afirmó que el mercado británico estaba "en el fondo o cerca de él", señalando que los alquileres habían subido un 4% en 2023.
BlackRock, el mayor gestor de activos del mundo, también afirmó este mes que 2024 sería "un punto de entrada" para las inversiones inmobiliarias baratas en todo el mundo.
GRANDES ESPERANZAS, GRANDES RIESGOS
El notable repunte choca con las continuas advertencias de los principales reguladores sobre los peligros a los que se enfrenta el sector, incluido el presidente del regulador financiero alemán, que el martes describió el sector inmobiliario comercial como el "riesgo nº 1".
En el último mes, en términos de sentimiento del mercado, se ha producido un cambio marcadamente positivo hacia el sector inmobiliario", afirmó Bernie Ahkong, codirector de inversiones de la unidad de fondos de cobertura O'Connor de UBS Asset Management, añadiendo que no se había creído el repunte.
Según el proveedor de datos Lipper, los fondos inmobiliarios mundiales atrajeron unas entradas netas estimadas en 82,2 millones de dólares en la semana transcurrida hasta el 10 de enero, las mayores registradas desde septiembre de 2021.
Las acciones inmobiliarias, explicó Ahkong, tienden a subir cuando los operadores creen que el coste de la deuda de los propietarios bajará y habían atraído a quienes "buscan jugar con la duración", un término para comprar activos sensibles a los cambios en los tipos de interés.
Los arrendadores comerciales tienen más de 2 billones de dólares de préstamos pendientes de refinanciación en todo el mundo para finales de 2025, según la consultora Jones Lang LaSalle.
Una minoría significativa se enfrenta a dificultades para renegociar estos préstamos a menos que la Reserva Federal de EE.UU. y el Banco Central Europeo bajen los tipos rápidamente, como predicen los mercados. Los mercados monetarios apuestan por que la Reserva Federal baje el tipo de los fondos del 5,25% al 5,5% por debajo del 4% para diciembre..
La agencia de calificación S&P Global ha puesto sobre aviso a casi un tercio de los grupos inmobiliarios europeos y a cerca de una quinta parte de los arrendadores estadounidenses para una rebaja de su deuda, porque pasarían apuros financieros si los tipos se mantienen altos.
¿TIROS VERDES? En 2023, el volumen de transacciones de inmuebles comerciales fue más de un 50% inferior al de 2022 tanto en EE.UU. como en Europa, según MSCI. La desocupación de oficinas, según los últimos datos disponibles de MSCI, es del 17% en EE.UU. y del 14% en Europa.
Aún así, algunos datos sugieren que el pesimismo se está disipando.
Los descensos en el valor de los inmuebles, tal y como ilustran los rendimientos totales que están obteniendo los inversores en fondos de inversión inmobiliarios, se han moderado tras registrar la mayor caída en el año hasta octubre de 2022 desde la crisis financiera mundial de 2008. "No estamos en un mercado alcista", afirmó Anne Koeman-Sharapova, responsable de inversión inmobiliaria para Europa de la consultora Mercer.
"Pero los datos de valoración y la renta variable pública están mostrando que las cosas están cambiando".
Se espera que la recuperación sea desigual, y se prevé que los inversores favorezcan a Europa en detrimento de Estados Unidos.
Capital Economics, la consultora de investigación, prevé que el valor de los edificios comerciales en el Reino Unido aumente un 1,1% este año, tras caer un 4% en 2023.
Los precios inmobiliarios de la zona euro deberían pasar a ser positivos en 2025, según las previsiones de Capital Economics, mientras que EE.UU. se quedará sustancialmente rezagado, con una caída del 10% este año y sin recuperación hasta 2026, gracias a su desplome especialmente acusado de la demanda de oficinas.
Sin embargo, incluso los inversores de crédito estadounidenses se están volviendo optimistas respecto al sector inmobiliario, con un índice de bonos emitidos por REIT estadounidenses que ha vuelto a niveles vistos por última vez antes de que la Reserva Federal se embarcara en su agresivo ciclo de subidas de tipos en marzo de 2022.
Yuri Seliger, estratega de crédito de Bank of America, dijo que las subidas de tipos de la Fed habían sido la principal causa de preocupación sobre el sector inmobiliario estadounidense. "Todo el problema se debía al ciclo de subidas de la Fed, que supuestamente está llegando a su fin en 2024", dijo, "por lo que las perspectivas están mejorando".
