El doble golpe para el promotor, Stefan Hoeglmaier, y su empresa, Euroboden, refleja las tribulaciones del sector inmobiliario en general en la mayor economía de Europa, que sufre su peor caída en décadas.
Durante años, los bajos tipos de interés alimentaron un auge mundial que despertó el interés por el sector inmobiliario alemán, considerado tan seguro y estable como el país.
Una fuerte subida de los tipos, y el aumento de los costes de la energía y la construcción, pusieron fin a la racha. Esto ha llevado a una serie de promotores a la insolvencia, ha congelado los acuerdos y ha hecho bajar los precios, lo que ha llevado al sector a pedir ayuda al canciller Olaf Scholz.
"Nos dirigimos hacia el muro a una velocidad vertiginosa. Los primeros promotores han caído y les seguirán más", afirmó Tillmann Peeters, abogado especializado en insolvencias de FalkenSteg.
La suerte de los promotores, incluido Euroboden, cambió en 2022 cuando el Banco Central Europeo empezó a subir los tipos, lo que dificultó la obtención de préstamos y la búsqueda de compradores para los proyectos.
Un comunicado de la dirección de Euroboden afirmaba que el entorno de mercado para la empresa se había "deteriorado bastante".
La salud del sector inmobiliario alemán -el mayor mercado europeo de inversión inmobiliaria fuera de Gran Bretaña- es crítica, ya que representa aproximadamente una quinta parte de la producción y proporciona uno de cada 10 puestos de trabajo. Las nuevas construcciones durante el primer semestre del año se redujeron casi a la mitad con respecto a los dos últimos años.
En 2010, en los inicios de un boom que duró años, Hoeglmaier compró al gobierno un búnker en ruinas situado en un barrio elegante de Múnich para convertirlo en apartamentos de lujo.
Él y su socio Oscar Loya -una estrella del Festival de Eurovisión- se hicieron con el ático de tres plantas, completo con sala de música y paredes de pan de oro en el baño.
Durante la década siguiente, Euroboden realizó proyectos con arquitectos de renombre, generó decenas de millones de euros de beneficios, recaudó millones de los inversores y se expandió a Berlín y más allá.
El ático fue portada de la revista alemana Architectural Digest, y la pareja organizó "sesiones acústicas de búnker", con videoclips publicados en la página de Facebook de Loya.
Loya, que posee participaciones en dos filiales de Euroboden, también dio una serenata al personal en la fiesta del 20 aniversario de la empresa en 2019.
El boom inmobiliario llegó a un abrupto final el año pasado, cuando la velocidad de las subidas de los tipos de interés cogió desprevenidos a muchos en el sector.
Euroboden emitió un aviso de beneficios en octubre. A finales del año pasado, Hoeglmaier puso su ático en venta y Euroboden cerró su oficina de Fráncfort.
A finales de julio, Euroboden convocó una reunión para pedir a los inversores la reestructuración de 92 millones de euros (100 millones de dólares) en bonos pendientes, pero después de que éstos se opusieran a las nuevas condiciones, la empresa canceló la reunión días después y se declaró insolvente.
"Estaba relativamente claro que los bonistas no aceptarían la propuesta", declaró Daniel Bauer, jefe de la asociación de inversores de capital SdK, que representa a casi 800 inversores de Euroboden con 11 millones de euros en bonos.
La persona que supervisa la insolvencia, Oliver Schartl, dijo que el caso era relativamente complejo y se encontraba en una fase temprana.
En todo momento, Euroboden ha culpado a la pandemia, la guerra de Ucrania, la inflación y los tipos de interés, la misma mezcla tóxica que ha infligido dolor a todo el sector.
Hoeglmaier declinó ser entrevistado para este reportaje alegando que necesitaba privacidad para centrarse en los negocios, mientras que Loya no respondió a las solicitudes de comentarios.
Euroboden no es un caso aislado. Varios otros promotores inmobiliarios alemanes se declararon insolventes en los últimos meses.
Gerch, con sede en Dusseldorf y con 4.000 millones de euros en proyectos, es la mayor víctima de Alemania hasta el momento.
Los profesionales del sector inmobiliario temen que la recesión en Alemania pueda ser más profunda que el desplome de los años 90, tras la carrera por la propiedad en el este de Alemania después de la caída del muro de Berlín.
"El aumento de los costes de construcción, el abandono del trabajo en oficinas y la subida de los tipos de interés significan que veremos a muchos más promotores agotarse", afirmó Christoph Niering, que preside el organismo que agrupa a los administradores concursales, VID.
"La mayoría de la gente no vio venir esta crisis. Ahora sorprende la rapidez con la que se está desencadenando".
Los prestamistas también tardaron en responder.
En 2020, cuando el mercado inmobiliario se calentaba, el Bundesbank advirtió de los riesgos a los bancos del país, para los que los inmuebles representaban alrededor del 70% de todos los préstamos nacionales. En agosto, volvió a advertir de que el sector inmobiliario seguía sobrevalorado, a pesar de las recientes caídas, expresando su esperanza, sin embargo, de que el bajo desempleo significara que la mayoría de los prestatarios podrían seguir pagando sus préstamos.
Alemania y Suecia son los países de Europa continental más afectados por la crisis inmobiliaria mundial, que ha arrastrado a los constructores de viviendas chinos, desde Evergrande hasta Country Garden.
El búnker de Hoeglmaier se erigió originalmente a principios de la década de 1940 para proteger a los residentes de las bombas aliadas. Después de la guerra, los terrenos cercanos sirvieron de campo de prisioneros nazis y luego de refugiados, y las peluquerías y hoteles locales pidieron permiso para colocar sus anuncios en su fachada agujereada por las balas.
Desde 2005, Alemania ha vendido unos 320 búnkeres.
El ático de 380 metros cuadrados (4.090 pies cuadrados), que ocupa las plantas quinta a séptima e incluye una terraza en la azotea, se cotizó originalmente por algo menos de 13 millones de euros. El precio bajó a 11 millones a principios de este año, pero sigue siendo uno de los apartamentos más caros de Alemania.
"Si está interesado", dice el anuncio, "puede comprar algunos de los muebles y lámparas". (1 dólar = 0,9198 euros)
