A pesar de la cuarta caída mensual consecutiva de las ventas y de la disminución de la asequibilidad, informada por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios el martes, el mercado de la vivienda sigue bastante caliente, con propiedades que suelen permanecer en el mercado durante un tiempo récord de 16 días. Con una oferta todavía indeseablemente baja, los precios podrían seguir siendo elevados, aunque los vendedores están reduciendo el precio de lista en algunas zonas donde las guerras de ofertas eran frecuentes.
"Las ventas de viviendas existentes deberían seguir ralentizándose en el transcurso del año a medida que los tipos hipotecarios suben", dijo David Berson, economista jefe de Nationwide en Columbus, Ohio. "Pero en ausencia de una desaceleración económica profunda y sostenida, las ventas de viviendas no deberían caer como lo hicieron en la crisis inmobiliaria, permitiendo que los precios sigan subiendo en promedio".
Las ventas de viviendas existentes cayeron un 3,4% hasta una tasa anual desestacionalizada de 5,41 millones de unidades el mes pasado, el nivel más bajo desde junio de 2020, cuando las ventas se estaban recuperando de la caída del cierre de COVID-19. Las ventas aumentaron en el noreste, pero disminuyeron en el medio oeste, el oeste y el sur densamente poblado.
Los economistas encuestados por Reuters habían pronosticado que las ventas se reducirían a una tasa de 5,40 millones de unidades. Calculan que para que el mercado de la vivienda se desplome sería necesario que las ventas cayeran a una tasa de entre 4,0 millones y 4,5 millones.
Las reventas de viviendas, que representan el grueso de las ventas de casas en EE UU, cayeron un 8,6% en términos interanuales el mes pasado.
Las ventas de mayo fueron en su mayoría cierres de contratos firmados hace uno o dos meses, antes de que los tipos hipotecarios empezaran a acelerarse en medio de un aumento de las expectativas de inflación y de las agresivas subidas de tipos de interés de la Reserva Federal.
El tipo medio de contrato de una hipoteca de tipo fijo a 30 años subió 55 puntos básicos la semana pasada, hasta un máximo de 13 años y medio del 5,78%, según datos de la agencia de financiación hipotecaria Freddie Mac. Fue el mayor aumento en una semana desde 1987. La tasa ha subido más de 250 puntos básicos desde enero.
El informe se unió a los datos sobre las viviendas iniciadas, los permisos de construcción y el sentimiento de los constructores de viviendas para sugerir que el mercado inmobiliario estaba perdiendo velocidad bajo el peso de los mayores costes de los préstamos. También fue el último indicio de que el rápido endurecimiento de la política monetaria del banco central estadounidense estaba frenando la economía en general.
Eso fue subrayado por un informe separado de la Fed de Chicago el martes que mostró que su Índice de Actividad Nacional cayó a una lectura de 0,01 en mayo desde 0,40 en abril, lo que dijo "sugiere que el crecimiento económico disminuyó en mayo".
Un valor cero para el índice mensual se ha asociado con que la economía se expande al ritmo de la tendencia de crecimiento. Los temores de una recesión han ido en aumento tras la decisión de la Fed de la semana pasada de elevar su tasa de política en tres cuartos de punto porcentual, su mayor subida desde 1994.
La Fed ha aumentado su tipo de interés de referencia a un día en 150 puntos básicos desde marzo.
Las acciones estadounidenses en Wall Street se recuperaron el martes de las fuertes pérdidas recientes. El dólar cayó frente a una cesta de divisas. Los rendimientos del Tesoro estadounidense subieron.
DESACELERACIÓN DE LA MIGRACIÓN
El mercado de la vivienda es el sector más sensible a los tipos de interés. Su ralentización podría contribuir a que la oferta y la demanda de viviendas vuelvan a alinearse y a frenar el crecimiento de los precios.
La mediana del precio de la vivienda existente aumentó un 14,8% con respecto al año anterior hasta alcanzar un máximo histórico de 407.600 dólares en mayo, superando por primera vez el nivel de los 400.000 dólares.
La franja de precios de 250.000 a 500.000 dólares representó el 42,0% de las casas vendidas el mes pasado, y el segmento de 500.000 a 750.000 dólares supuso el 19,3%. Sólo el 19,5% de las viviendas vendidas se encontraban en la codiciada franja de precios de 100.000 a 250.000 dólares. En el sur y el oeste se registró un crecimiento de los precios de dos dígitos.
Pero la migración impulsada por la pandemia hacia algunas zonas del Sur se está ralentizando, lo que podría ayudar a frenar la apreciación de los precios.
"La migración por asequibilidad perderá algo de fuerza ahora que los tipos de interés han subido, lo que hará que sea un poco más difícil vender viviendas en esos mercados de precios más altos", dijo Mark Vitner, economista senior de Wells Fargo en Charlotte, Carolina del Norte.
Había 1,16 millones de viviendas de segunda mano en el mercado, tras un repunte mensual estacional del 12,6%. La oferta siguió siendo un 4,1% inferior en términos interanuales.
La mejora mensual constante podría continuar, ya que los datos del gobierno de la semana pasada muestran que las viviendas terminadas en mayo aumentaron hasta el nivel más alto desde 2007.
Al ritmo de ventas de mayo, se necesitarían 2,6 meses para agotar el inventario actual de viviendas existentes, frente a los 2,5 meses de hace un año. Una oferta de entre seis y siete meses se considera un equilibrio saludable entre la oferta y la demanda. El 88% de las viviendas vendidas en mayo estuvieron en el mercado menos de un mes.
Los compradores por primera vez representaron sólo el 27% de las ventas, lo que, según los economistas, explica también que el crecimiento de los precios de las viviendas de dos dígitos persista incluso cuando los descuentos se hacen más comunes. Las ventas totalmente en efectivo supusieron el 25% de las transacciones: se trata sobre todo de instituciones de Wall Street que aprovechan la creciente demanda de alquiler.
