Nada sorprendente, al menos, para los miles de personas que descendieron a Miami esta semana para asistir a las conferencias y reuniones de inversores denominadas colectivamente "Semana de los fondos de cobertura", que sitúan al sector inmobiliario comercial como quizá la más escarlata de las banderas rojas para el año que se avecina.
Justo cuando las acciones de New York Community Bancorp se desplomaban casi un 40%, desatando la mayor venta masiva de acciones de bancos regionales estadounidenses desde la conmoción de marzo del año pasado, algunos de los nombres más poderosos de las finanzas hacían sonar la alarma.
"Va a haber un ajuste de cuentas. Cuán contenido sea está por decidir", dijo Drew McKnight, codirector ejecutivo de Fortress Investment Group, en un panel de la conferencia iConnections Global Alts 2024 celebrada el martes.
"Incluso en un entorno benigno, incluso en un aterrizaje suave ... esa es un área que proporcionará tensión. No creo que vaya a ser un baño de sangre ... pero hay agitación, y lo peor de esa agitación está aún por llegar", dijo.
McKnight fue uno de los cuatro integrantes del "Panel de titanes de Wall Street", junto a Dan Loeb, de Third Point, Armen Panossian, de Oaktree Capital Management, y John Zito, de Apollo. Cientos de miles de millones de dólares de activos bajo gestión colectiva, y un recelo colectivo hacia los bienes inmuebles comerciales (CRE).
Para estar seguros, ninguno llamó a una crisis inmediata o crash. Y la rápida y muy eficaz respuesta de la Reserva Federal al shock bancario regional del pasado mes de marzo demuestra que los responsables políticos tienen las mangueras necesarias para apagar incendios si volvieran a aparecer.
En su lugar, podría producirse un goteo constante durante los próximos años de prestatarios que refinancian hipotecas a tipos de interés significativamente más altos, edificios que permanecen vacíos y valores de los activos que se dirigen hacia el sur.
"No va a suceder de la noche a la mañana, pero puedo ver muchas situaciones en las que la deuda vence que va a ser muy difícil de garantizar en cualquier lugar cerca de donde estas valoraciones están hoy", advirtió Zito de Apollo.
MADUREZ MURO DE PREOCUPACIÓN
Según Goldman Sachs, está previsto que este año y el próximo venzan unos 1,2 billones de dólares en hipotecas comerciales. Eso supone casi una cuarta parte de todas las hipotecas comerciales pendientes, y el nivel más alto registrado desde 2008. El mayor tenedor individual son los bancos, con una cuota del 40%.
Otras estimaciones sitúan el "muro de los vencimientos" en 1,5 billones de dólares.
Sea cual sea la cifra, son muchos los prestatarios que tendrán que refinanciar sus hipotecas a tipos dos o incluso tres veces más elevados gracias a los 500 puntos básicos de subidas de tipos de la Fed en 2022-23.
No todos podrán hacerlo, lo que también pondrá en aprietos a los prestamistas. Y los bancos pequeños de EE.UU. están en el gancho más que la mayoría - el economista jefe de Apollo, Torsten Slok, estima que casi el 70% de todos los préstamos CRE en circulación está en manos de bancos pequeños.
Barry Sternlicht, consejero delegado de Starwood Capital Group, una empresa de inversión centrada en el sector inmobiliario con unos 115.000 millones de dólares de activos gestionados, lanzó una nota aún más pesimista sobre el sector CRE y los bancos que le prestan.
"El mercado de oficinas tiene ahora mismo una crisis existencial", dijo Sternlicht en la conferencia Global Alts. "Es una clase de activos de 3 billones de dólares que probablemente vale 1,8 billones. Hay 1,2 billones de dólares de pérdidas repartidas por algún sitio, y nadie sabe exactamente dónde está todo".
Dicho todo esto, la respuesta de la Reserva Federal al shock bancario regional del año pasado -a saber, la inyección de liquidez a través del Programa de Financiación Bancaria a Plazo (BTFP, por sus siglas en inglés)- y el posterior repunte en todos los mercados financieros son poderosos recordatorios de que no hay que dejarse llevar demasiado.
La Fed ha dicho que el BTFP se liquidará en marzo, pero pocos inversores apostarían en contra de que el banco central lo reabriera rápidamente o incluso creara nuevas herramientas para proporcionar liquidez o respaldar el mercado en caso de necesidad.
(Las opiniones expresadas aquí son las del autor, columnista de Reuters)
