El sector inmobiliario mundial busca a duras penas razones para ser optimista en medio de su mayor desplome en más de una década, y los promotores e inversores hablan de la perspectiva de una recuperación, aunque todavía no del todo.

Celebrada esta semana en Cannes, en la Riviera francesa, la conferencia inmobiliaria MIPIM se desarrolla en un contexto de caída de los precios de los inmuebles comerciales (CRE) y de promotores que se preguntan qué hacer con las oficinas vaciadas por la pandemia.

A medida que empezaban a llegar los 20.000 inversores, promotores y agentes previstos, los delegados se reunían en torno a maquetas en miniatura de las promociones previstas y se reunían con clientes en yates comandados por empresas. Muchos estaban ocupados discutiendo las consecuencias del mercado, otros intentando cerrar acuerdos.

Varios de los mayores inversores inmobiliarios -incluidos los gigantes estadounidenses LaSalle, Greystar, Hines y Federated Hermes , la francesa AEW y la alemana Patrizia- dijeron a Reuters que veían signos tímidos de que la actividad de acuerdos estaba repuntando.

Pero algunos también pusieron una nota de cautela.

"Hay mucho aire caliente en la Croisette", dijo en la conferencia Philip La Pierre, director para Europa de LaSalle Investment Management, refiriéndose a la avenida junto a la playa de Cannes, atestada de agentes inmobiliarios. "Así que hay que navegar por ahí con mucho cuidado".

Una subida castigadora de los costes de los préstamos y unas oficinas vacías se han combinado para agriar muchas inversiones inmobiliarias, aunque sectores como los centros de datos y la logística han resistido mucho mejor.

El valor del capital comercial europeo cayó un 13,9% interanual en el cuarto trimestre de 2023, la mayor caída desde la crisis financiera mundial de 2009, según los datos de MSCI Real Assets.

LaSalle's La Pierre considera que el 30% del espacio de oficinas europeo está "probablemente obsoleto".

Los precios en las ciudades estadounidenses también han bajado considerablemente, ya que las tasas de desocupación en ciudades como San Francisco y Los Ángeles se acercan al 30%.

En lugar de materializar las pérdidas, los inversores se mantienen al margen.

El volumen de operaciones inmobiliarias comerciales en Europa se desplomó a la mitad en 2023, hasta 166.000 millones de euros (181.000 millones de dólares), y fue el peor año registrado en ventas de oficinas, según MSCI, que recopila los datos desde 2007.

A pesar de ello, algunos inversores creen que se acerca un cambio de tendencia si los bancos centrales comienzan a recortar los tipos de interés, aliviando la carga de la deuda de las empresas.

"En general, hay una sensación renovada de confianza y entusiasmo para el año que empieza", declaró antes del evento James Seppala, responsable del sector inmobiliario en Europa de Blackstone, el mayor propietario de inmuebles comerciales del mundo.

"Hemos estado activos en los últimos meses y seguiremos buscando estarlo", añadió.

INVENDIBLES

Una gran prueba de la mejora del sentimiento será el propio MIPIM. Los inversores y los agentes inmobiliarios llevan brindando por los acuerdos en la juerga anual desde 1990, pero el año pasado hubo pocos de los que hablar.

"Lo peor del mercado es ahora invendible", dijo José Pellicer, jefe de estrategia de inversión del inversor M&G Real Estate.

Europa se ha visto menos afectada por signos visibles de dificultades inmobiliarias que EE.UU. y China, pero se han producido fuertes ventas para los prestamistas expuestos de Alemania y Suecia.

El Grupo Signa del magnate inmobiliario austriaco René Benko - copropietario del edificio Chrysler de Nueva York - se derrumbó en noviembre, haciendo tambalearse aún más la confianza.

"Hay una gran crisis inmobiliaria en curso que es global", afirmó Antoine Flamarion, cofundador de los inversores Tikehau Capital . "Puede que tarde algún tiempo en resolverse".

Los grandes bancos han salido relativamente indemnes hasta ahora. Los grandes bancos europeos han recortado los préstamos CRE, según Morgan Stanley.

Esto podría poner a los prestamistas alternativos que tienden a estar más apalancados, como los gestores de activos y las aseguradoras, en el anzuelo de más pérdidas. Estos ya representan alrededor del 20-30% de los préstamos CRE de Europa, según la Bayes Business School.

¿MÁS A LA BAJA?

Que la caída de los precios de las oficinas se amplíe hasta convertirse en una crisis más amplia dependerá en parte de si los bancos y los promotores pueden evitar que cristalicen las pérdidas hasta que bajen los costes de los préstamos o vuelva la demanda.

Algunos prestamistas están volviendo a adoptar un enfoque de "ampliar y fingir" para los préstamos dudosos, una táctica popular tras la crisis financiera de 2007-09 para evitar la ejecución hipotecaria de las propiedades.

"Se amplía y se finge simplemente porque incluso si se ejecuta probablemente no se podría vender el activo en el mercado actual", dijo Mathew Crowther, director gerente del inversor PGIM Real Estate, en vísperas del MIPIM.

Los precios inmobiliarios podrían estar más cerca de tocar fondo en mercados como el británico, donde los precios se han corregido más rápidamente, pero se prevé que sigan cayendo en mercados como el alemán. Rob Wilkinson, consejero delegado del inversor con sede en Francia AEW, prevé que los precios de las oficinas alemanas bajen un 10% más en el primer semestre de este año.

"El año pasado fue uno de los más difíciles en cuanto a captación de capital", declaró en Cannes Selena Ohlsson, directora de soluciones para clientes inmobiliarios de Federated Hermes. Pero afirmó que el interés de los inversores estaba volviendo, sobre todo de Oriente Medio y Asia-Pacífico: "Tengo un poco más de esperanza que el año pasado".

(1 dólar = 0,9150 euros)