M&G Real Estate prevé que es "cuestión de tiempo" que los mercados inmobiliarios mundiales se enfrenten a un mayor volumen de ventas forzosas, ya que los bancos son cada vez más reacios a refinanciar activos problemáticos o de menor calidad a los tipos de interés actuales.

Los promotores inmobiliarios de China, Alemania y Suecia se han visto especialmente perjudicados por el fuerte aumento de los costes de los préstamos en los últimos años, y algunos proyectos financiados a tipos de interés mínimos están ahora a punto de incumplir, o incumplen, las condiciones clave de los préstamos.

"Lo tuvimos realmente bien en los últimos 25 años, pero ahora los costes de financiación son más elevados y los beneficios tendrán que proceder del crecimiento de los alquileres o de añadir valor a las propiedades", afirmó José Pellicer, responsable de estrategia de inversión de M&G Real Estate.

"Estamos en un nuevo periodo de inversión inmobiliaria que requerirá una nueva mentalidad", declaró a Reuters antes de la publicación el martes del informe Perspectivas Inmobiliarias Mundiales de la firma.

Pellicer dijo que una recuperación del mercado chino probablemente llevaría tiempo, aunque sus problemas eran cíclicos más que estructurales y los motores clave del crecimiento, como la urbanización, estaban intactos.

En Europa, Alemania vería probablemente el mayor volumen de ventas forzosas de propiedades, predijo Pellicer, ya que el mercado se tambalea más que otros por los mayores costes de la deuda inmobiliaria y una fuerte revalorización de los activos.

Casi el 40% de los préstamos inmobiliarios comerciales británicos pendientes vencen en 2024 y 2025, donde el valor medio de los inmuebles ha caído más de un 20% desde mediados de 2022, según el informe, que cita datos de la Bayes Business School.

Algunos prestatarios serían incapaces de "cumplir los pactos de ratio de cobertura de intereses para la renovación de los préstamos" y podrían tener dificultades para encontrar opciones de refinanciación a su alcance.

M&G, que gestiona 31.000 millones de libras (39.000 millones de dólares) en activos inmobiliarios, dijo que esto podría brindar una oportunidad para que intervinieran prestamistas alternativos.

"La deuda inmobiliaria se está convirtiendo en una propuesta de inversión cada vez más atractiva", afirmó Pellicer.

PROBLEMAS EN LAS OFICINAS

El mercado mundial de oficinas se ha visto sacudido por la quiebra de WeWork, oscureciendo las perspectivas de los mayores centros de negocios, donde el aumento de las vacantes ya está golpeando a los inversores.

Pero no todas las oficinas son iguales, según Pellicer.

Las oficinas de baja calidad son una inversión de riesgo en todo el mundo, ya que los empleados siguen tardando en abandonar el trabajo a domicilio tras la pandemia del COVID-19 y los edificios se enfrentan a costosas actualizaciones para cumplir los objetivos de sostenibilidad, según el informe.

Estados Unidos se encuentra en una posición mucho peor que Asia o Europa, con tasas de desocupación en el centro de las ciudades clave que suelen oscilar entre el 25 y el 30%, frente a cifras de un solo dígito en los principales centros de negocios europeos, señaló Pellicer.

El trabajo en oficinas en Estados Unidos sólo alcanza el 50% de los niveles anteriores a la pandemia, según estimaciones del informe citadas por la empresa de servicios inmobiliarios JLL, mientras que las cifras en Europa se han recuperado hasta el 75%.

M&G afirmó que la atención prestada a las credenciales medioambientales, sociales y de gobernanza y a las ubicaciones céntricas estaba creando un mercado de espacio prime, ultra prime y secundario, en el que las propiedades no prime se enfrentaban a un "riesgo de arrendamiento significativo y a unas perspectivas de alquiler débiles". (1 $ = 0,8025 libras) (Reportaje de Carolyn Cohn y Sinead Cruise; Edición de Alexander Smith)