SEIBU HOLDINGS INC. La posible venta del complejo de oficinas y hotel de 36 plantas Tokyo Garden Terrace Kioicho tiene como objetivo ayudar a Seibu a liberar su balance, algo que las empresas japonesas buscan cada vez más en medio de la presión de los accionistas y los reguladores para que se haga un mejor uso del capital.
Una operación por parte de la empresa inmobiliaria y ferroviaria, de 111 años de antigüedad, también se produciría en un momento en que la demanda mundial de inmuebles comerciales japoneses sigue siendo sólida, dadas las atractivas condiciones, incluidos los bajos costes de endeudamiento y los alquileres estables.
Eso contrasta con el mercado a nivel mundial, especialmente en Estados Unidos, donde los precios inmobiliarios han caído bruscamente debido a unos tipos de interés más altos y al aumento de las vacantes.
Aunque Japón acaba de experimentar su primera subida de los tipos de interés en 17 años, los analistas afirman que eso no disuadirá a los inversores inmobiliarios, siempre que el ritmo de nuevas subidas siga siendo gradual.
La venta de Tokyo Garden Terrace Kioicho podría alcanzar un valor de al menos 300.000 millones de yenes (2.000 millones de dólares), según dos de las fuentes. El complejo se puso en marcha en 2016 en un proyecto de desarrollo de 690 millones de dólares en el emplazamiento del antiguo Grand Prince Hotel Akasaka, del que Seibu también era propietaria.
Con ese tamaño, la operación se acercaría a la venta por parte del Gobierno de su participación en la torre de oficinas Otemachi Place en 2022, por valor de 436.000 millones de yenes, la mayor transacción inmobiliaria de la historia de Japón.
Seibu se ha puesto en contacto con unos 10 compradores potenciales, entre los que se encuentran promotores inmobiliarios japoneses y fondos de inversión globales como Blackstone y GIC, dijo una de las personas, todas las cuales declinaron ser identificadas ya que el asunto es privado.
El calendario de la posible venta no está claro. Las conversaciones se encuentran aún en una fase temprana y la empresa podría decidir quedarse con el edificio, dijeron las fuentes.
PROYECTOS DE REURBANIZACIÓN
La venta del edificio proporcionaría a Seibu los fondos necesarios para financiar los proyectos de reurbanización de alto rendimiento previstos en el centro de Tokio en los próximos años, incluidos Takanawa y Shinagawa, dijo una de las fuentes.
Seibu ha estado siguiendo una estrategia denominada "de activos ligeros" consistente en tener menos activos en su balance para lograr una mayor eficiencia del capital, lo que supone un alejamiento del modelo empresarial típico en Japón, en el que los promotores conservan las propiedades que han construido.
Preguntada por la venta, Seibu dijo en un comunicado que la empresa está en proceso de seleccionar los activos que se liquidarán en el marco de la estrategia. Por el momento no se ha decidido nada, pero la empresa tiene previsto anunciar una decisión en mayo, añadió.
Blackstone y GIC declinaron hacer comentarios.
"Japón sigue siendo atractivo como destino de inversión debido a la amplia liquidez por el tamaño de su mercado de inversión inmobiliaria y la profundidad de los participantes en el mercado", dijo Chinatsu Hani, director senior de la firma de investigación inmobiliaria y corredor CBRE, en un informe reciente.
Los rendimientos exigidos a las propiedades comerciales de primera categoría en los distritos centrales de negocios de Tokio son tan bajos como el 3%, por debajo de lo que se espera generalmente como coste de capital para las empresas que cotizan en bolsa.
Seibu vendió más de 20 propiedades, incluidos algunos de sus hoteles e instalaciones de ocio de la marca Prince, al fondo soberano de Singapur GIC hace unos dos años por un total de más de 120.000 millones de yenes. Sigue explotando esas instalaciones después de la venta.
La empresa aspira a alcanzar un ratio de rentabilidad sobre fondos propios del 10%, frente al 3,5% de hace dos años.
Las empresas japonesas han acelerado la desinversión de los activos inmobiliarios que abarrotaban sus balances, ya que su uso del capital se ha enfrentado a un mayor escrutinio por parte de los accionistas.
Entre las transacciones recientes se incluye la venta de antiguas fábricas por parte de Mitsubishi Heavy Industries, JFE Holdings e Hino Motors, lo que ha dado a los profesionales inmobiliarios acceso a extensas propiedades inmobiliarias en el Japón corporativo.
Seibu, uno de los grupos inmobiliarios sinónimo de la era de alto crecimiento de Japón, fue excluido de la bolsa en 2004 por falsear los estados financieros. Posteriormente fue adquirida parcialmente por la firma de capital riesgo Cerberus, que vendió su participación después de que la empresa volviera a cotizar en Tokio en 2014. (Reportaje de Makiko Yamazaki y Miho Uranaka; Reportaje adicional de Junko Fujita y Yantoultra Ngui; Edición de David Dolan y Stephen Coates)
