SHIMAO GROUP HOLDINGS LIMITED 
Hasta ahora, los promotores que representan el 40% de las ventas de viviendas chinas han incumplido sus obligaciones de deuda desde 2021, según JPMorgan. Esas empresas morosas, en su mayoría privadas, han emitido bonos de alto rendimiento en el extranjero por valor de unos 110.000 millones de dólares.
A pesar de la batería de políticas de apoyo de Pekín en los últimos meses, las ventas de viviendas muestran pocos signos de mejora. Promotores, asesores financieros y tenedores de bonos dijeron que eso podría hacer que las condiciones de reestructuración de la deuda fueran mucho peores de lo que se esperaba anteriormente.
Sunac China se convirtió la semana pasada en el primer promotor inmobiliario en completar el proceso de reestructuración de la deuda después de que el sector se sumiera en una crisis de deuda y financiación a mediados de 2021, mientras que se espera que Country Garden, el mayor promotor inmobiliario privado de China, inicie pronto esas negociaciones.
Algunos promotores, como Shimao Group y CIFI Holdings, han reducido sus ofertas a los acreedores extranjeros en las últimas semanas, alegando un empeoramiento del entorno, según seis fuentes con conocimiento del asunto.
Las ofertas de reestructuración revisadas supondrán para los acreedores extraterritoriales recortes de hasta el 70% o el 80%, frente a cero en los planes finales que los promotores les habían propuesto anteriormente, dijeron las fuentes.
"En comparación con la 'época Sunac', el entorno es muy diferente, por lo que las condiciones tienen que ser muy distintas", dijo un alto ejecutivo de un promotor en conversaciones de reestructuración, citando el empeoramiento de las ventas de viviendas y una moneda yuan más débil.
"Es posible que Sunac tenga que reestructurarse de nuevo dentro de un par de años si continúan las malas ventas, por lo que no utilizamos Sunac como plantilla. No es factible".
Un asesor de promotores dijo también que las ventas de viviendas entre junio y septiembre fueron mucho peores de lo previsto inicialmente en las negociaciones, por lo que muchas empresas están rebajando sus condiciones y a los promotores les llevará tiempo convencer a los acreedores.
Todas las fuentes declinaron ser identificadas por no estar autorizadas a hablar con los medios de comunicación.
CIFI declinó hacer comentarios, mientras que Shimao no respondió a la solicitud de comentarios.
PROMOTORES MOROSOS
El sector inmobiliario representa aproximadamente una cuarta parte de la segunda economía mundial. Sin embargo, se encuentra sumido en una crisis de liquidez que los participantes en el mercado temen que pueda extenderse a todo el sector financiero nacional y extranjero.
Country Garden se convirtió el martes en el último promotor chino en advertir de su incapacidad para hacer frente a sus obligaciones de deuda en el extranjero. La empresa tiene casi 11.000 millones de dólares en bonos extraterritoriales.
Si no realiza un pago de cupón antes del 17 de octubre, al final del periodo de gracia de 30 días, toda su deuda extraterritorial se consideraría en mora. Eso podría desencadenar una de las mayores reestructuraciones de deuda del mundo.
La mayoría de los promotores morosos han iniciado negociaciones con los acreedores, pero sólo tres - Sunac, Fantasia y Zhongliang - han obtenido la aprobación suficiente de los acreedores sobre sus propuestas de reestructuración.
Aunque el mercado creía que las condiciones de reestructuración de Sunac, la última en ser aprobada, servirían de modelo para el resto de sus homólogas en situación de impago, esas expectativas están recibiendo ahora un baño de realidad a medida que disminuyen las esperanzas de recuperación del sector.
"Sunac puede haber dado un buen ejemplo a los promotores que siguen luchando por reestructurarse. Sin embargo, un giro (en el sector inmobiliario) puede necesitar más", afirmó Chuanyi Zhou, analista corporativo para Asia de Columbia Threadneedle Investments, que posee los bonos de Sunac.
"Es importante restablecer la confianza en el sector".
La medida de Sunac de endulzar el acuerdo de reestructuración en junio para obtener más apoyo de los acreedores contrasta con las medidas previstas por algunos de sus homólogos.
Yuzhou Group anunció en agosto que una de las tres opciones que ofrecía tendría un recorte de alrededor del 70%, convirtiéndose en uno de los primeros promotores en anunciar una reducción del principal, aunque también hay una opción sin ningún recorte.
RIESGO DE LIQUIDACIÓN
Los precios de los bonos de Country Garden, CIFI y Shimao han ido en general a la baja este año, y en su mayoría se ofrecen por debajo de los 10 céntimos frente al dólar, lo que sugiere una tasa de recuperación inferior al 10% para los obligacionistas.
Los promotores han declarado a Reuters a principios de año que no podían incluir recortes para reducir el principal de la deuda como querían debido a la fuerte oposición de los acreedores, especialmente de los bancos chinos.
"Hasta ahora, nadie ha puesto en marcha estos planes de recortes", dijo un alto ejecutivo de otro promotor. "Puedes ofrecer lo que sea, pero si los acreedores no aprueban tu plan, puedes acabar liquidado".
Para los acreedores, sin embargo, un largo proceso de liquidación puede no ser una buena opción: el promotor Kaisa Group ha dicho que los acreedores recuperarían menos del 5% de su dinero si se ve obligado a liquidar.
"No creo que nadie quiera ir a liquidación", dijo Edward Al-Hussainy, jefe de investigación de renta fija de mercados emergentes de Columbia Threadneedle. "No creo que nadie venga a la mesa con eso como objetivo final".
Los responsables políticos chinos desplegaron una serie de medidas de apoyo a finales de agosto y principios de septiembre para reactivar el sector inmobiliario. Pero los promotores inmobiliarios afirmaron que no eran suficientes para dar la vuelta al alicaído sector a corto plazo.
La media diaria de ventas de viviendas en China en función de la superficie durante las vacaciones de la Semana Dorada de la semana pasada descendió un 17% respecto a hace un año, según la China Index Academy.
"El hecho de que el gobierno no esté interviniendo activamente y de que las cuestiones de estabilidad financiera no estén en el primer plano de su pensamiento, significa que pueden impartir una buena cantidad de dolor a los tenedores de bonos", dijo Al-Hussainy. (Reportaje de Clare Jim y Xie Yu en Hong Kong, Davide Barbuscia en Nueva York; Edición de Sumeet Chatterjee y Kim Coghill)
