Los inversores internacionales están eludiendo las operaciones inmobiliarias en Alemania a medida que retroceden en un mercado sumido en su peor crisis en una generación, lo que podría ahondar las cicatrices en la mayor economía de Europa.

Los compradores extranjeros representaron el 35% de las compras de inmuebles comerciales en el primer trimestre, según datos de BNP Paribas Real Estate. Esto es menos que en cualquier año desde 2013 y se produce en el contexto de un desplome del 70% en los volúmenes de ventas con respecto a los niveles anteriores a la pandemia de 2020-2021.

Las sombrías cifras coinciden con un debate sobre si Alemania vuelve a ser "el enfermo de Europa", una etiqueta que se le puso a finales de la década de 1990 mientras luchaba contra el estancamiento económico y el elevado desempleo. La nación trabajó durante años para sacudirse esa etiqueta, pero ha resurgido a medida que Alemania se desintoxica de la energía rusa, se enreda en la burocracia y ve cómo los políticos de extrema derecha ganan terreno en las encuestas.

Kurt Zech, uno de los mayores promotores alemanes, advierte de que el mercado seguirá luchando hasta que vuelvan los inversores extranjeros.

"Los americanos tienen que volver. Cuando los Blackstone, los Blackrock, los Morgan Stanley de este mundo y Carlyle y Apollo compren en el mercado alemán, eso se notará y entonces todos sabremos que ya hemos tocado fondo", dijo Zech a Reuters en una entrevista, hablando desde su sede en la ciudad norteña de Bremen.

Durante años, los bajos tipos de interés, la energía barata y una economía fuerte sostuvieron un auge en todo el sector inmobiliario alemán, que en términos generales aporta 730.000 millones de euros (793.510 millones de dólares) al año a la economía del país, o aproximadamente una quinta parte de la producción de Alemania.

Ese auge terminó cuando la inflación galopante obligó al Banco Central Europeo a subir rápidamente los costes de los préstamos. La financiación inmobiliaria se agotó, los acuerdos se esfumaron, los proyectos se paralizaron, los principales promotores quebraron y algunos bancos se tambalearon. El sector pidió a Berlín que interviniera.

Los precios de los inmuebles comerciales se desplomaron otro 9,6% en los tres primeros meses de 2024 en comparación con el año anterior, tras una caída del 10,2% en 2023, según la asociación bancaria VDP, que pronostica más dolor en el futuro.

"Alemania era un faro de estabilidad en Europa y la gente acudía en masa a comprar propiedades aquí", dijo Carsten Brzeski, economista jefe del banco holandés ING en Alemania, uno de los mayores prestamistas hipotecarios del país.

"Ahora, el motor económico tartamudea y necesita mantenimiento. Ya no es la novedad reluciente que quieren los inversores".

Los inversores extranjeros representaron el 37% del volumen de transacciones en inmuebles comerciales alemanes en 2023, la cifra más baja de la última década, según BNP Paribas. Se redujo aún más hasta el 35% en el primer trimestre.

Hubo años en los que los extranjeros representaban la mitad de todas las operaciones de inmuebles comerciales, que constituyen el grueso del mercado inmobiliario alemán y eclipsan las ventas residenciales.

Aunque los elevados tipos de interés han lastrado los mercados inmobiliarios de todo el mundo, la conclusión que se extrajo de la reunión anual de la élite mundial del sector celebrada en Cannes (Francia) en marzo fue que Alemania se vio especialmente afectada.

"Donde el ambiente está realmente peor es en Alemania", dijo Simone Pozzato, director gerente y gestor de fondos de Hines, en una entrevista realizada allí.

Otro ejecutivo de una promotora europea, que declinó dar su nombre, dijo que tenía previsto redistribuir personal de Alemania a mercados como el británico, donde el interés de los inversores era mayor y donde se esperaba que la actividad se recuperara antes.

Los elevados costes de la energía, la debilidad de la demanda mundial, un cambio disruptivo hacia economías de balance cero y la creciente competencia de China están planteando dudas sobre el modelo económico de Alemania. Algunos ejecutivos afirman que la base industrial históricamente fuerte del país está a punto de resquebrajarse.

El Consejo Alemán de Expertos Económicos recortó la semana pasada sus previsiones, pronosticando que la economía apenas crecerá este año, mientras que el canciller Olaf Scholz habló de "retos sin precedentes".

Algunas características del mercado inmobiliario alemán también lo hacen más difícil de vender.

Alemania se reconstruyó a sí misma desde los escombros de la Segunda Guerra Mundial con un diseño descentralizado sin una sola ciudad dominante. Eso puede desanimar a los compradores extranjeros, que tienden a centrarse en centros verdaderamente globales, como Londres o París.

"Es... más fácil entender cómo funcionan esas ciudades. Es más fácil que entender Colonia", dijo Inga Schwarz, jefa de investigación de BNP Paribas Real Estate.

Otro obstáculo: los propietarios alemanes suelen tratar de capear las recesiones sin rebajar los precios de los inmuebles, lo que disuade a los compradores potenciales y retrasa el repunte de las transacciones necesario para reactivar el mercado.

"Los participantes en el mercado internacional critican que en Alemania los grandes propietarios sólo se hayan devaluado unos pocos puntos porcentuales en algunos casos, mientras que en otros países lo han hecho entre un 20% y un 30%", afirma Hela Hinrichs, analista senior de investigación de Jones Lang LaSalle.

Esos pocos acuerdos que hay se hacen a menudo bajo coacción. Signa, el conglomerado inmobiliario que quebró, ha estado deshaciéndose de activos para pagar a sus acreedores, y el arrendador Vonovia ha estado vendiendo apartamentos para reducir su deuda.

"Si se profundiza en muchos de los acuerdos, se verá que tienen sus peculiaridades", dijo Marcus Cieleback, jefe de investigación de la gestora de activos inmobiliarios alemana Patrizia. "¿Se trata realmente de una transacción de libre mercado o posiblemente de algo más?".

Mientras tanto, Zech, el magnate inmobiliario cuyo nombre figura en las obras de construcción de toda Alemania, pide a los bancos que mantengan el flujo de dinero hacia el sector para que puedan completarse los proyectos, y afirma que espera que el mercado empiece a dar la vuelta este año.

A los posibles compradores extranjeros, les dice: "Mi mensaje es que actualmente hay buenos proyectos en Alemania". (1 dólar = 0,9200 euros)