BERLÍN (dpa-AFX) - Desde hace años, los alquileres en Berlín sólo conocen una dirección: hacia arriba. Pero en los últimos meses la subida ha vuelto a acelerarse rápidamente. Los expertos inmobiliarios ven ya a Berlín como la segunda ciudad más cara de Alemania en cuanto a precios de alquiler. Mientras tanto, los precios de compra siguen siendo altos a pesar de la tendencia a la baja del sector inmobiliario, como muestran los nuevos datos. Escasez de vivienda, alta inmigración, alquileres por las nubes: En Berlín, los problemas del mercado inmobiliario alemán están como bajo un cristal ardiendo.

Así lo demuestran también las cifras publicadas el jueves por la Asociación de Bancos Alemanes de Pfandbrief (vdp), que representa a los financiadores inmobiliarios más importantes de este país. Según estas cifras, los alquileres en la capital subieron la friolera de un 9,5% en el segundo trimestre en comparación con el mismo periodo del año anterior, el mayor aumento entre las siete metrópolis alemanas. La media nacional fue del 6,2%.

Mientras tanto, según el vdp, los precios de la vivienda en Berlín cayeron un 3,6% en un año, menos que en cualquier otra gran ciudad alemana. En Fráncfort, los precios se desplomaron un 9% y en Múnich y Hamburgo más de un 6%. "Durante años, en Berlín se han construido muy pocos pisos en relación con la afluencia de nuevos residentes", afirma Jens Tolckmitt, Director General de la vdp. "La ciudad ha tenido una tasa de vacantes muy baja durante mucho tiempo". En comparación con el primer trimestre, los precios de la vivienda en Berlín también descendieron ligeramente. Sin embargo, sólo alrededor de una quinta parte de la población vive en propiedad: Berlín se considera la capital de los inquilinos.

Esto hace que el rápido aumento de los alquileres sea aún más notable. El importante broker Jones Lang LaSalle (JLL) observó enormes aumentos de los alquileres solicitados en Berlín en el primer semestre del año. Según el informe, los alquileres de los nuevos contratos en la capital se anunciaron a 17,50 euros por metro cuadrado, lo que sitúa a Berlín en segundo lugar por detrás de Múnich (22,50 euros) y por delante de Fráncfort y Stuttgart. Es cierto que los alquileres solicitados no significan todavía que se haya cerrado un acuerdo. Pero el portal Immowelt también lo dice: Berlín se ha convertido en pocos meses en la segunda ciudad más cara de Alemania por los alquileres solicitados. "Los precios de los alquileres se disparan en Berlín".

Una de las razones: la fuerte inmigración. A finales de 2022, Berlín tenía nada menos que 3,8 millones de habitantes, más que en ningún otro momento desde la reunificación. Además, la capital ha acogido a un número especialmente elevado de refugiados de guerra procedentes de Ucrania debido a su ubicación en el noreste de Alemania. En febrero, aproximadamente un año después del inicio de la guerra de agresión rusa, vivían en Berlín unos 60.000 refugiados ucranianos, según la senadora social y de integración Katja Kipping (Partido de Izquierda).

Además, la nueva construcción va a la zaga de la demanda. Según la Oficina de Estadística de Berlín-Brandeburgo, sólo en 2022 se trasladarán a la capital casi 77.800 personas. Mientras tanto, solo se han terminado 17.000 pisos, según Roman Heidrich, experto inmobiliario residencial de JLL. El objetivo del Senado es de 20.000 al año.

Berlín no es, ni de lejos, la única ciudad con alquileres elevados. En cuanto a los alquileres existentes, la ciudad sigue siendo "comparativamente barata" en comparación con Múnich o Hamburgo, así como con capitales internacionales como Londres o París, afirma Jutta Kreuzinger, portavoz del banco inmobiliario y Pfandbrief Berlin Hyp. Así lo demuestran también los datos de la Asociación de Empresas de la Vivienda de Berlín-Brandemburgo. Según estos, en 2022 el alquiler local comparativo según el índice de alquileres en Múnich era un 85% más alto que en Berlín.

Pero algunos observadores creen que el fuerte aumento de los precios amenaza la mezcla social de la ciudad. Durante décadas, Berlín, con sus bajos alquileres, tuvo un atractivo especial para las personas con bajos ingresos y estilos de vida a menudo alternativos. "Por razones históricas, la producción económica per cápita estaba muy por debajo de la media nacional, algo muy poco habitual en las capitales europeas", dice Kreuzinger, de Berlin Hyp.

"Berlín ha tenido suerte de ser hasta ahora una ciudad socialmente mixta", subraya también Ulrike Hamann, directora gerente de la Asociación de Inquilinos de Berlín. "Debido a su historia de división, las antiguas zonas periféricas son desde 1989 barrios del centro de la ciudad y siguen teniendo viviendas sociales". Pero la mezcla social y la imagen alternativa de la ciudad hicieron que Berlín también resultara atractiva para muchos a escala internacional.

Pero la gente encuentra cada vez menos viviendas asequibles en Berlín. Cada año se quedan fuera de la obligación social más pisos de los que se añaden nuevas viviendas sociales. Las decisiones políticas también influyen: Una tasa de desocupación relativamente alta y el elevado nivel de endeudamiento llevaron a Berlín a vender gran parte de los pisos de protección oficial en la década de 2000. "Hoy en día, con la compra de estas participaciones, las grandes empresas cotizadas Vonovia/Deutsche Wohnen y otras participan activamente en el mercado de la vivienda de Berlín y la ciudad cuenta con un sector público de protección social relativamente limitado que se puede dirigir", critica Hamann, de la asociación de inquilinos.

¿Amenazará Berlín pronto con un nivel de precios similar al de Múnich, Londres o París? Jutta Kreuzinger, de Berlin Hyp, se muestra confiada. "Los alquileres en las grandes ciudades alemanas se reducen con medidas legislativas, la protección de los inquilinos está garantizada, y en Berlín se está reforzando con la designación de zonas de protección del medio ambiente". El requisito previo, sin embargo, es un impulso mucho mayor a la nueva construcción.

Hamann, de la Asociación de Inquilinos, se muestra mucho más crítico con la evolución. "Si no se toman contramedidas visibles y, además de la regulación de los alquileres, se realizan inversiones masivas en un sector para el bien común, donde se mantengan viviendas asequibles de forma permanente, probablemente podamos esperar en las próximas décadas tendencias segregadoras tan fuertes como en París o Londres".