Después de que la Reserva Federal subiera rápidamente el tipo de los fondos federales desde casi cero hasta una horquilla del 5,25-5,50% desde marzo de 2022, los tipos hipotecarios están en su nivel más alto y las solicitudes en su nivel más bajo en más de dos décadas.

Pero la demanda de vivienda se ha mantenido, al igual que en la economía en general, que ahora se espera que bordee la recesión, lo que significa que es probable que los tipos se mantengan más altos durante más tiempo.

Tras caer casi un 7% desde el máximo del ciclo en junio de 2022 -muy por debajo de las predicciones realizadas a finales del año pasado que apuntaban a una caída del 12% de pico a valle-, los precios medios de la vivienda empezaron a subir de nuevo en febrero y ahora están sólo un 1% por debajo de su máximo.

Como resultado, ahora se prevé que los precios medios de la vivienda medidos por el índice compuesto S&P CoreLogic Case-Shiller de 20 áreas metropolitanas terminen este año sin cambios, según 30 analistas encuestados por Reuters del 15 al 30 de agosto.

"Aunque esperamos que los precios de la vivienda pierdan parte de su impulso reciente, lo peor de la corrección parece haber pasado y no esperamos más descensos sostenidos", afirmó Andrew Burrell, economista jefe del sector inmobiliario de Capital Economics.

La última previsión mediana para 2023 contrasta con la caída cercana al 3% pronosticada en una encuesta realizada en mayo, la caída del 4,5% de marzo y el descenso del 5,6% previsto en diciembre del año pasado, lo que supone la tercera mejora consecutiva incluso cuando los tipos de interés subieron más de lo previsto durante ese tiempo.

Se preveía que los precios medios de la vivienda se estancarían en 2024 a pesar de las predicciones de una bajada de tipos a mediados de año.

Se preveía que el tipo hipotecario fijo a 30 años se situara en una media del 6,7% este año, la más alta desde 2001, y se deslizara hasta el 6,3% en 2024. Se trata de subidas desde el 6,2% y el 5,5% de la encuesta de mayo.

Las fuertes subidas de tipos durante el año pasado han llevado a muchos propietarios de viviendas existentes que se aseguraron hipotecas baratas tras un largo periodo de tipos cercanos a cero a quedarse quietos. Eso ha restringido la oferta disponible y, con ella, la rotación de la vivienda.

Es posible que los tipos hipotecarios que ofrecen los prestamistas no vuelvan a rivalizar con algunos de los acuerdos más bajos de la época posterior a la crisis financiera y la pandemia, que en EE.UU. tienen vencimientos de varias décadas.

"El volumen de ventas de viviendas se está viendo frenado por la falta de inventario para la venta, que se debe a que los posibles vendedores no quieren renunciar a su bajo tipo hipotecario... Es real, y va a seguir siendo un factor real hasta 2024", afirmó Brad Hunter, de la consultora Hunter Housing Economics.

Las ventas de viviendas existentes, que suponen alrededor del 90% de las ventas totales, se sitúan actualmente en una cifra anualizada de 4,07 millones de unidades, un mínimo de seis meses.

Se prevé que alcancen una media de 4,17 millones de unidades en el segundo semestre de este año, por debajo de los 4,27 millones de la encuesta anterior.

A pesar de una subida de los precios de la vivienda cercana al 45% y de que el mercado empieza a subir de nuevo, los encuestados se mostraron divididos a partes iguales sobre lo que ocurriría con la asequibilidad de la compra para los compradores de primera vivienda durante el próximo año. Catorce de 28 dijeron que empeoraría y el resto que mejoraría.

Se esperaba que los alquileres, actualmente uno de los principales motores que mantienen la inflación por encima del objetivo del 2% de la Reserva Federal, descendieran durante el resto de este año, según 15 de los 27 encuestados a una pregunta adicional. El resto afirmó que los alquileres seguirían subiendo, incluidos dos que dijeron que de forma significativa.

"Ya hemos alcanzado un mínimo en el crecimiento de los alquileres, y ahora están volviendo a subir mes a mes", añadió Hunter.

(Para consultar otras historias de las encuestas trimestrales de Reuters sobre el mercado de la vivienda:)