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Dos años de fuertes caídas han convertido al sector inmobiliario europeo en el favorito de los vendedores a corto plazo, ya que las valoraciones del sector y el posicionamiento de los inversores se desplomaron a niveles vistos por última vez durante la crisis financiera mundial de 2008.
Un indicador de las acciones inmobiliarias europeas ha reducido su valor a la mitad hasta unos 131.000 millones de dólares desde 2021, pero el ánimo cambió en julio al mejorar las expectativas de beneficios.
El índice superó al mercado en general en julio hasta en 10 puntos porcentuales antes de un agosto volátil, que exprimió a los vendedores en corto justo cuando repuntaban las entradas en algunos fondos cotizados centrados en el sector.
Gerry Fowler, responsable de estrategia de renta variable europea de UBS, afirmó que los rendimientos de los bonos en Europa parecían haberse estabilizado ante las apuestas de que el Banco Central Europeo subiría los tipos de interés una vez más en septiembre, y que eso estaba empezando a aliviar la presión sobre las empresas inmobiliarias al tiempo que fomentaba un mayor interés de los inversores.
"Las cosas no van muy bien para las inmobiliarias y por eso cotizan con un gran descuento. ¿Esperamos que vuelvan inmediatamente a su valoración completa? Probablemente no. Pero desde el punto de vista de la dirección de la marcha, las cosas han empezado a dar un giro", afirmó. "En el último mes o dos estamos empezando a tener indicios de la capacidad de las empresas para volver a centrarse en el crecimiento de los beneficios".
Los datos de Refinitiv muestran que las revisiones de los beneficios se tornaron positivas en julio, tras 15 meses de rebajas. Ahora se considera que los beneficios aumentarán un 1,4% en 2024, frente a las expectativas anteriores de un ligero descenso.
Sin embargo, Zsolt Kohalmi, codirector general de Pictet Alternative Advisors en Londres, afirmó que los tipos de interés en Europa tendrían que bajar unos 150 puntos básicos para reactivar el mercado, que atraviesa dificultades debido a un "estancamiento total" en las transacciones porque compradores y vendedores son incapaces de ponerse de acuerdo sobre el precio.
"Algunas personas están haciendo este verano la apuesta de que todo va a ser de color de rosa. La inflación va a bajar, los tipos de interés van a bajar y algunos de estos problemas estructurales del sector inmobiliario se resolverán", afirmó.
"Es un escenario. Pero no sé hasta qué punto es probable... Creo que va a llevar más tiempo y puede que tengamos otra bajada antes de que tengamos subidas", dijo.
Las acciones en préstamo, una aproximación al interés a corto, en todas las empresas de gestión y promoción inmobiliaria que cotizan en bolsa en Europa ha caído casi un tercio desde el máximo alcanzado en mayo, hasta situarse por debajo del 1,7% de su capitalización bursátil, según S&P Global Market Intelligence.
Mientras tanto, el ETF iShares European Property de BlackRock ha registrado un aumento del 10% en los flujos de entrada desde finales de febrero, según los datos de su página web.
La mayoría de los inversores siguen manteniéndose al margen. La encuesta de gestores de fondos (FMS) de Bank of America de agosto mostró que los inversores habían capitulado y que su posicionamiento había caído hasta niveles de 2008, pero que la compra de REIT (fondos de inversión inmobiliaria) era su principal operación contraria.
El sector inmobiliario en Europa es un 30% más barato que su valoración precio/valor contable media de 20 años y muestra un descuento del 49% respecto al mercado, su mayor en quince años, según muestran los datos de Refinitiv.
Un informe de julio de la unidad de banca corporativa y de inversión de Natixis sugería que las transacciones inmobiliarias comerciales europeas cayeron un 60% interanual en el primer trimestre.
Natixis está elaborando modelos de descenso del valor de los inmuebles y ve riesgos de rebajas de calificación para seis de los 22 REIT, lo que podría añadirse a los retos de conseguir financiación de la deuda, dijo.
Los bancos están cada vez más atentos al deterioro de la calidad de sus préstamos a las empresas inmobiliarias, con ratios clave como la relación préstamo-valor bajo una presión sostenida, lo que aumenta las perspectivas de incumplimiento de los pactos que podría obligar a los prestatarios a completar los fondos propios o incluso a vender activos.
Societe Generale, que no tiene exposición inmobiliaria desde hace más de un año, considera el rebote del verano como un falso comienzo y cree que no hay una dirección clara en las ganancias del sector.
"No nos gusta recoger centavos en un mercado de baja liquidez. Pueden surgir oportunidades... pero esto no pinta un gran panorama para el sector", afirmó Charles de Boissezon, responsable de estrategia de renta variable del banco francés.
Los riesgos para el sector inmobiliario incluyen otra oleada de inflación. Kohalmi, de Pictet, también dijo que la "mayor incógnita" era el contagio de la próxima ronda de refinanciación, especialmente en el mercado altamente sobreabastecido de edificios de oficinas de EE.UU.: "Como los bancos sénior no quieren refinanciar, nadie sabe cómo se desarrollará".
Sin embargo, para Fowler, de UBS, los valores inmobiliarios europeos tienen margen para seguir superando sus resultados hasta finales de año: "Las mejores ideas son cuando no se puede justificar plenamente un caso alcista... Cuando se sabe con certeza que las cosas van mejor, probablemente ya es demasiado tarde".
