FRANKFURT (dpa-AFX) - Tras más de doce años de boom inmobiliario en Alemania, los expertos prevén una caída de los precios pero un aumento creciente de los alquileres. Esto se debe a que, con el aumento de los tipos de interés de los préstamos y los elevados costes de construcción, muchas personas ya no pueden permitirse tener una propiedad o se están echando atrás en los proyectos de construcción. Muchos se están pasando a pisos de alquiler, por lo que los alquileres vuelven a subir con más fuerza. Esto afecta a muchas personas en Alemania, ya que aproximadamente la mitad de la población vive en propiedad, más que en cualquier otro país de Europa.

Se trata de una imagen poco habitual: Tras más de una década de precios al alza, las casas y los pisos vuelven a ser algo más baratos para comprar, incluso en las ciudades más cotizadas. La posición de los posibles compradores ha mejorado algo. "Actualmente vemos más ofertas en el mercado inmobiliario y un mayor margen para la negociación de precios", afirma Mirjam Mohr, Vicepresidenta Senior de Clientes Privados de Interhyp, un corredor de préstamos.

Según la Oficina Federal de Estadística, los precios de los inmuebles residenciales cayeron una media del 0,4% en el tercer trimestre en comparación con el trimestre anterior. La Asociación de Bancos Alemanes de Pfandbrief (VDP) observó un descenso del 0,7%, el primer retroceso desde 2010. En comparación con el mismo trimestre del año anterior, los precios subieron, aunque a un ritmo moderado.

Según los expertos, es probable que la tendencia se acelere. El Instituto Alemán de Investigación Económica (DIW) considera posible un descenso de los precios inmobiliarios de hasta el diez por ciento en 2023. En un estudio de 97 ciudades, los investigadores observan que los precios se han desvinculado aún más de los alquileres, un signo de "exageraciones especulativas". Recientemente, una vivienda en las grandes ciudades costaba hasta 28 años de alquiler, un récord desde mediados de los noventa. El DIW ve un mayor riesgo de correcciones de precios.

El DZ Bank no va tan lejos, ya que espera que los precios caigan como máximo entre un cuatro y un seis por ciento en 2023. "Es probable que el descenso sea algo más débil en el caso de los inmuebles residenciales y algo más pronunciado en el de las viviendas plurifamiliares", escribe el analista Thorsten Lange. Sin embargo, los precios inmobiliarios se han duplicado aproximadamente en diez años. Incluso un fuerte descenso de alrededor del 20%, que algunos en la industria consideraban posible, sólo significaría el nivel de 2020, dijo el director ejecutivo de VDP, Jens Tolckmitt.

Los expertos también dudan de que Alemania esté a punto de sufrir el estallido de una burbuja inmobiliaria. El mercado de la vivienda se considera robusto incluso en las crisis económicas porque los bienes inmuebles suelen financiarse de forma conservadora y a largo plazo, una ventaja durante la subida de los tipos de interés. Así, muchos compradores se aseguraron tipos de interés bajos durante 10 ó 15 años.

"Esto es diferente en países con préstamos variables como el Reino Unido o España, donde el aumento de los tipos de interés tiene un impacto inmediato en la carga del préstamo", afirma un estudio del Instituto de la Economía Alemana (IW). Cuando los tipos de interés subieron a mediados de la década de 2000, abrumaron a muchos estadounidenses: la burbuja inmobiliaria estalló y desencadenó la crisis financiera mundial.

Otro argumento en contra de un desplome de los precios en Alemania es que los costes de transacción, por ejemplo para los agentes inmobiliarios, son elevados y desincentivan las ventas a corto plazo. Los descensos de precios se observan sobre todo en las propiedades mal situadas o con un elevado consumo energético, afirma el experto inmobiliario de IW Michael Voigtländer. "Si el balance energético es alto o decente, no veo muchas posibilidades de corrección".

Además, sigue habiendo escasez de pisos: el Instituto Ifo lleva meses observando una oleada de cancelaciones en la construcción residencial. La demanda de financiación para la construcción y los permisos de edificación también se han desplomado. Desde principios de año, los tipos de interés de los préstamos a diez años se han más que triplicado. Junto con los elevados precios de la construcción, la carga es demasiado grande para muchas personas. El objetivo del gobierno federal de 400.000 nuevas viviendas al año, que desde entonces se ha desechado, se consideraba utópico: la asociación de la construcción ZDB espera 245.000 para el próximo año.

"Pero cuando una gran demanda de viviendas se encuentra con una escasez de oferta, esto favorece los precios", explica Voigtländer, experto de IW. Además, es probable que la inmigración procedente del extranjero, que cayó en picado durante la pandemia, aumente e incremente la demanda de viviendas, especialmente en las ciudades.

Pero, ¿y si los precios inmobiliarios no caen bruscamente y los préstamos se han encarecido? "Para los compradores ricos en capital, el entorno del mercado ofrece oportunidades", afirma Lange, de DZ Bank. Los posibles compradores con pocos ahorros, por otra parte, tendrían que tener unos ingresos elevados para no fracasar debido a las cuotas mucho más altas del préstamo.

A menudo, la única opción es evitarlos: La demanda se desplazará en parte al mercado de la vivienda de alquiler y aumentará la presión en el mismo, según un estudio del Landesbank Helaba. Tras una fase de márgenes relativamente bajos, los alquileres de los nuevos contratos han vuelto a subir recientemente con más fuerza, con un plus del 5%, observa DZ Bank.

"Hay mucha presión en el mercado del alquiler", afirma el analista Lange. La fuerte demanda de viviendas asequibles se está encontrando con la caída de las tasas de vacantes en las ciudades. El cuello de botella no cambiará en el nuevo año, afirma Lange, también con vistas a la inmigración de refugiados de guerra procedentes de Ucrania. Con los elevados precios de los materiales y el considerable aumento de los costes de financiación, las empresas inmobiliarias se ven presionadas para repercutir los costes en el alquiler.

Voigtländer, experto de IW, cree que es concebible que la tendencia que dura desde hace años se invierta y que los precios de los inmuebles dejen de superar a los alquileres. Según los datos de IW, los alquileres solicitados ya aumentaron un 5,8% en el tercer trimestre en comparación con el mismo trimestre del año anterior. En todos los estados federados, los aumentos fueron superiores a la media del tercer trimestre de los últimos tres años, según observa Voigtländer. "Es posible que estemos entrando en una fase en la que los alquileres crezcan más que los precios."/als/DP/zb