Fibra UNO : 3T Suplemento Informativo

SUPLEMENTO

INFORMATIVO

3T23

Conferencia telefónica

Fibra Uno les invita a participar en su conferencia trimestral para comentar los resultados del tercer trimestre de 2023. La conferencia telefónica se llevará a cabo el miércoles 25 de octubre del 2023.

México / 12 hrs. / [phone]

E.U.A / 14 hrs. / [phone]

Reino Unido / 18 hrs. / [phone]

Brasil / 15 hrs. / [phone]

Código de conferencia: 121095

Cobertura de analistas

Compañía	Analista	Correo electrónico
Bank of America	Carlos Peyrelongue	[e-mail]
Barclays	Pablo Monsivais	[e-mail]
BBVA	Francisco Chavez	[e-mail]
Bradesco BBI	Rodolfo Ramos	[e-mail]
BTG Pactual	Gordon Lee	[e-mail]
BX+	Eduardo Lopez Ponce	[e-mail]
Citi	Andre Mazini	[e-mail]
GBM	Javier Gayol	[e-mail]
Goldman Sachs	Jorel Guilloty	[e-mail]
Intercam	Alejandra Marcos	[e-mail]
Itau BBA Securities	Alejandro Fuchs	[e-mail]
JP Morgan	Adrian Huerta	[e-mail]
Morgan Stanley	Alejandra Obregón	[e-mail]
Nau securities	Luis Prieto	[e-mail]
Punto Casa de Bolsa	Armando Rodriguez	[e-mail]
Santander	Pablo Ricalde	[e-mail]
Scotiabank	Francisco Suarez	[e-mail]
UBS	Victor Tapia	[e-mail]

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FIBRA UNO REPORTA SÓLIDO CRECIMIENTO EN RENTAS INDUSTRIALES Y

UNA FUERTE RECUPERACIÓN EN LA OCUPACIÓN DE OFICINAS

Ciudad de México a 24 de octubre de 2023 - Fibra Uno (BMV: FUNO11) ("FUNO" o "Fideicomiso Fibra Uno"), el primer y mayor fideicomiso de inversión en bienes raíces de América Latina, anuncia sus resultados al cierre del tercer trimestre del 2023.

Durante el Tercer Trimestre 2023

• Ingresos totales se mantienen estables en Ps. $6,448.1 millones, a pesar de la salida de ingresos del portafolio Reynosa.
• NOI se mantiene estable en Ps. $5,030.2 millones y con margen NOI sobre ingresos por renta de propiedades de 86.6%.
• Recompra de bonos internacionales por Us. $54.6 millones.
• Distribución trimestral de Ps. $0.5823 por CBFI(1) , equivalente al 100% del FFO y corresponde en su totalidad al resultado fiscal.
• La ocupación del portafolio en operación cerró en 94.0%, incrementando 20 pbs.
• La ocupación del segmento oficinas crece 170 pbs durante el trimestre, cerrando en 79.7%.
• Incrementos en contratos renovados en pesos de +1,770 pbs en el segmento industrial, +790 pbs para el segmento otros, y +710 pbs en el segmento comercial.
• Incremento en contratos renovados en dólares de +790 pbs en el segmento industrial, +720 pbs en el segmento comercial y + 230 pbs en el segmento oficinas.

Comparado con el Tercer Trimestre 2022

• Incremento en ingresos totales de 7.1%, a pesar del efecto de la venta de propiedades y la apreciación del tipo de cambio.
• Crecimiento en NOI/CBFI(2) de 4.5%.
• Incremento de 80 pbs en ocupación total del portafolio.
• Incremento de 470 pbs en la ocupación del segmento oficinas.
• Margen NOI sobre ingresos por rentas de propiedades se mantiene arriba del 86%.

3	(1) Calculado con CBFIs estimados al día de la distribución. (2) CBFIs promedio del periodo.

Mensaje del CEO

Estimados todos,

Me complace compartir con ustedes una vez más los resultados financieros y operativos de nuestra compañía. Antes de ir directo a los números, me gustaría empezar agradeciendo por todo el apoyo que nos han brindado en nuestras más recientes iniciativas. Como saben, hemos estado trabajando en diferentes estrategias para desbloquear valor para los inversionistas de Fibra Uno, primero, por medio de la internalización del asesor y, segundo, con la segregación de nuestro portafolio industrial para poder tomar ventaja de las crecientes oportunidades del nearshoring. Estamos orgullosos de tener el mejor y más grande portafolio industrial del país, y creemos que, a través de la segmentación de nuestras propiedades industriales, daremos a los inversionistas la oportunidad de invertir directamente en el mejor y más grande jugador industrial del país, con el potencial de duplicar su tamaño inicial en los siguientes 5 a 10 años.

Es importante mencionar que no nos estamos desinvirtiendo de nuestro portafolio industrial; continuamos siendo el principal patrocinador y socio, y consecuentemente, continuaremos consolidando sus resultados, brindando a los inversionistas de FUNO las ventajas de todo su potencial, junto con las demás operaciones comerciales, oficinas y otros.

Volviendo a nuestros resultados trimestrales, me complace compartir con ustedes la continua recuperación de nuestro portafolio de oficinas, que cerró el trimestre con una ocupación de 79.7%, aumentando 170 pbs trimestre a trimestre, en línea con nuestro objetivo de cerrar alrededor del 80% para finales de año. El segmento comercial continua con tendencia de recuperación, incrementando niveles de rentas y ocupación. Como parte de nuestro continuo esfuerzo por satisfacer las necesidades de crecimiento de nuestros clientes, estamos remodelando uno de nuestros centros comerciales más turísticos: La Isla Cancún, lo que nos permitirá incrementar el contenido de marcas lujo del centro comercial. Otro desarrollo exitoso es nuestro centro comercial Tapachula, que fue recientemente inaugurado en el segundo trimestre de este año y ya está ocupado al 86%; prueba continua de que el segmento comercial aún se encuentra poco penetrado en algunas zonas del país. En general vemos una fuerte recuperación en el tráfico de personas y ventas de inquilinos en nuestros centros comerciales.

En cuanto a nuestro portafolio industrial, continúa mostrando una fuerte dinámica de oferta-demanda, continuamos viendo crecimientos en renta doble dígito en las renovaciones de contratos y la ocupación permanece alrededor de 98%, no sólo para nuestro portafolio, sino a nivel nacional. Esto, en conjunto con un costo de reposición más alto, son las razones por las cuales vemos rentas por encima de los 8 dólares por pie cuadrado al año para nuevos desarrollos. En general, veo que este impacto positivo del nearshoring continuara durante los próximos 15 años, y es por eso que estamos entusiasmados con el lanzamiento de la mejor y más grande FIBRA industrial de México: Nearshoring Experts and Technologies (FIBRA NEXT).

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En cuanto a ASG, este año hemos demostrado el compromiso con nuestros inversionistas, particularmente en el frente de gobierno corporativo con el proceso de internalización, que generó a nuestros inversionistas un rendimiento inmediato del 15% tan pronto hicimos publicas nuestras intenciones. Este es sólo el comienzo de lo que tenemos en mente para FUNO y su futuro.

Este trimestre también entregamos la certificación final para el complejo de usos mixtos Mitikah Ciudad Viva, y representa la primera de muchas certificaciones de centros comerciales por venir. La relevancia de nuestro objetivo de certificaciones es que revela nuestro camino hacia un portafolio "Carbono Cero Neto" para 2050. Esto muestra como la operación sigue siendo nuestra prioridad y continuaremos con nuestros compromisos públicos sociales y ambientales.

Ninguno de nuestros logros habría sido posible sin la dedicación de nuestro talentoso equipo administrativo y el esfuerzo de nuestros colaboradores. Su inquebrantable compromiso con la misión de FUNO continúa siendo la fuerza que impulsa nuestro éxito.

Finalmente, quiero expresarles nuestro más sincero agradecimiento por su confianza y continuo apoyo. En FUNO, tenemos la confianza en nuestro futuro y continuamos con nuestro compromiso a brindar excelencia.

Sinceramente,

André El-Mann

Director General FUNO

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Información Relevante del Trimestre

Indicadores Financieros

Cifras en millones de pesos							Δ%	Δ%
	3T23	2T23	1T23	4T22	3T22		3T23vs2T23		3T23vs3T22
Ingresos totales	6,373.7	6,376.4	6,301.9	5,922.9	6,018.4	0.0%		5.9%
Ingresos de activos financieros de propiedades(10)	74.4	72.3	75.7	308.7	0.0	2.9%		100.0%
Ingresos totales	6,448.1	6,448.6	6,377.6	6,231.6	6,018.4	0.0%	7.1%
Ingresos de las propiedades (1)	5,807.9	5,827.0	5,781.7	5,625.1	5,419.7	-0.3%		7.2%
Ingreso operativo neto (NOI)	5,030.2	5,023.6	5,000.1	4,872.1	4,785.0	0.1%		5.1%
Margen NOI sobre ingreso total(2)	78.0%	77.9%	78.4%	78.2%	79.5%	0.1%		-1.5%
Margen NOI sobre ingreso por propiedades(3)	86.6%	86.2%	86.5%	86.6%	88.3%	0.4%		-1.7%
Fondos de operaciones (FFO)	2,216.9	2,175.2	2,219.7	2,249.4	2,275.4	1.9%		-2.6%
Margen FFO	38.2%	37.3%	38.4%	42.3%	42.0%	0.8%		-3.8%
POR CBFI
NOI(4)	1.3212	1.3252	1.3231	1.2892	1.2649	-0.3%		4.5%
FFO(4)	0.5823	0.5738	0.5874	0.5952	0.6015	1.5%		-3.2%
AFFO(4)	0.5823	0.5738	0.5874	0.7534	0.6651	1.5%		-12.5%
Distribución(5)	0.5823	0.5713	0.3891	1.1068	0.5659	1.9%		2.9%
CBFIs
CBFIs promedio en el periodo (6)	3,807.3	3,790.8	3,779.0	3,779.0	3,782.9	0.4%		0.6%
CBFIs en circulación al final del periodo (6)	3,807.3	3,807.3	3,779.0	3,779.0	3,779.0	0.0%		0.7%
INDICADORES OPERATIVOS
GLA total (´000 m2) (7)	11,033.7	11,024.2	10,989.9	10,987.3	11,211.4	0.1%		-1.6%
Propiedades (8)	613	613	612	612	638	0.0%		-3.9%
Duración promedio de contratos (años)	4.1	4.2	4.2	4.3	4.4	-2.0%		-7.2%
Ocupación total	94.0%	93.8%	93.8%	93.7%	93.2%	0.2%		0.8%
GLA en desarrollo (´000m2)	0.0	0.0	32.2	32.2	134.1	0.0%		-100.0%
Desarrollo con Coinversionistas (´000 m2)(9)	66.6	66.6	66.6	66.6	87.1	0.0%		-23.6%

1. Incluye ingresos derivados de los derechos fiduciarios de Torre Mayor, Torre Diana y Antea.
2. NOI/ingresos totales.
3. NOI/ingresos por renta.
4. Se calcula con el promedio de CBFIs durante el período.
5. Distribución calculada con base en los CBFIs estimados al día de la distribución: 3,807,288,235.
6. Millones de CBFIs.
7. Incluye el ABR total de Torre Mayor, Torre Latino, Torre Diana y Antea así como ABR In service.
8. Número de operaciones por segmento. Número total de propiedades es 586.
9. Incluye el desarrollo de Satélite.
10. Reclasificación de ingresos portafolio Memorial.

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Desglose margen NOI sobre ingreso de propiedades:

Cifras en millones de pesos

						Δ%	Δ%
	3T23	2T23	1T23	4T22	3T22	3T23vs2T23	3T23vs3T22
Ingresos por Rentas(1)	5,728.6	5,770.5	5,726.7	5,549.5	5,376.8	-0.7%	6.5%
Dividendos sobre rentas de derechos	79.3	56.5	55.0	75.6	42.9	40.4%	84.9%
fiduciarios
Comisión por Administración	33.6	37.2	33.7	50.9	80.1	-9.8%	-58.1%
Total Ingresos	5,841.5	5,864.2	5,815.4	5,676.0	5,499.8	-0.4%	6.2%
Gastos de Administración	-369.3	-386.3	-372.1	-277.8	-298.9	-4.4%	23.6%
Reembolso de clientes - gastos de operación	-152.1	-160.0	-152.7	-251.9	-142.2	-4.9%	7.0%
Predial	-191.6	-196.2	-194.0	-177.4	-176.9	-2.3%	8.4%
Seguro	-98.2	-98.2	-96.5	-96.9	-96.8	0.0%	1.3%
Total Gastos de operación	-811.2	-840.6	-815.3	-803.9	-714.8	-3.5%	13.5%
Ingreso Operativo Neto (NOI)	5,030.2	5,023.6	5,000.1	4,872.1	4,785.0	0.1%	5.1%
Margen NOI sobre ingreso por rentas	86.6%	86.2%	86.5%	86.6%	88.3%	0.4%	-1.7%

1. Los ingresos por rentas incluyen los ingresos de activos financieros de propiedades.
2. El margen de NOI sobre ingresos de propiedades incluye el dividendo sobre rentas de derechos fiduciarios, así como ingresos de activos financieros de propiedades.

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Discusión de Resultados Trimestrales

Los resultados a continuación muestran la comparativa del tercer trimestre contra el segundo trimestre de 2023:

Ingresos

Los ingresos totales cerraron en Ps. $6,448.1 millones, manteniéndose estable respecto al trimestre anterior. Esto se debe principalmente a:

1. La salida de los ingresos relacionados con la venta del portafolio Reynosa que se finiquitó en el 2T23.
2. El efecto de los incrementos por inflación en contratos vigentes.
3. El efecto de incrementos en renovaciones de contratos.
4. Inicio en la contribución de ingresos de proyectos que se encontraban en desarrollo y recientemente iniciaron operación.

Ocupación

La ocupación total del portafolio operativo de FUNO al final del trimestre fue de 94.0%, es decir, un incremento de 20 pbs respecto al trimestre anterior.

1. El segmento industrial tuvo una ocupación de 97.6%; manteniéndose estable respecto al 2T23.
2. El segmento comercial tuvo una ocupación de 90.7%; es decir, un incremento de 10 pbs respecto al 2T23.
3. El segmento de oficinas tuvo una ocupación de 79.7%, es decir, un incremento de 170 pbs respecto al 2T23.
4. El segmento otros tuvo una ocupación de 99.1%; manteniéndose estable respecto al trimestre anterior.
5. La ocupación total de la categoría "In Service" es de 92.6%, es decir, un incremento de 1,330 pbs respecto al trimestre anterior, esto debido principalmente a un incremento en la comercialización de nuestro centro comercial recientemente inaugurado: Tapachula.

Gastos Operativos, Predial y Seguros

El gasto de operación tuvo un incremento de Ps. $14.4 millones o 1.9% respecto al 2T23, debido principalmente a la estacionalidad de algunos gastos, así como a incrementos superiores a inflación en algunos de nuestros insumos y servicios.

El gasto de predial disminuyó en Ps. $4.6 millones o -2.3% vs 2T23, debido principalmente a la salida del portafolio Reynosa. El gasto de seguro cerró en Ps. $98.2 millones, manteniéndose estable respecto al 2T23.

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Ingreso Operativo Neto (NOI)

El NOI incrementó en Ps. $6.6 millones o 0.1% respecto al 2T23 para llegar a Ps. $5,030.2 millones. Lo que significa un margen del 86.6% sobre ingresos de propiedades(1) y 78.0% comparado con ingresos totales.

Gastos e Ingresos por Intereses

El resultado neto de los gastos e ingresos por intereses, disminuyeron en Ps. $32.5 millones o -1.3% respecto al 2T23 excluyendo el gasto financiero por liquidación anticipada de instrumentos financieros. Esto debido principalmente a:

i. Al incremento en ingresos por intereses por Ps. $32.5 millones.

1. La capitalización de intereses por Ps. $ 451.1 millones.
2. Contrarrestado por la depreciación del tipo de cambio al cierre de trimestre que pasó de Ps. $ 17.0720 a Ps. $17.7287

Fondos de Operación (FFO)

Como consecuencia de lo anterior, los fondos provenientes de la operación y controlados por FUNO tuvieron un incremento de Ps. $41.8 millones o 1.9% comparado con el 2T23, para llegar a un monto total de Ps. $2,216.9 millones.

Fondos de Operación Ajustado (AFFO)

Respecto al resultado del AFFO, tuvo un incremento de Ps. $41.8 millones o 1.9% comparado con el 2T23, alcanzando un total de Ps. $2,216.9 millones. Esto debido a que no hubo venta de activos durante el trimestre.

FFO y AFFO por CBFI

Durante el 3T23 Fibra Uno no recompró ni liberó CBFIs, cerrando el trimestre con 3,807,288,235 CBFIs en circulación. El FFO y AFFO por CBFI(2) promedio fueron de Ps. $0.5823 en ambos casos, con variación de 1.5% vs 2T23.

(1) Ver desglose margen NOI en página 7. (2) Se calcula con el promedio de CBFIs durante el período.

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Balance General

Rentas por Cobrar

Las rentas por cobrar netas del 3T23 alcanzaron los Ps. $3,176.4 millones, es decir, un incremento de Ps. $181.3 millones o 6.1% respecto al trimestre anterior. Esto debido al curso normal de las operaciones del negocio.

Propiedades de Inversión

El valor de nuestras propiedades, incluyendo activos financieros de propiedades e inversión en asociadas incrementó en Ps. $2,242.0 millones o 0.7% respecto al 2T23, como resultado de:

i. El avance en la construcción de los proyectos en desarrollo.

1. El CAPEX invertido en nuestro portafolio de propiedades operativas.
2. Ajuste al valor razonable de nuestras propiedades de inversión, activos financieros de propiedades e inversión en asociadas por Ps. 73.4 millones.

Deuda

La deuda total en el 3T23 alcanzó los Ps. $131,665.7 millones contra Ps. $128,794.6 millones en el trimestre anterior. La variación se debe principalmente a:

i. Incremento en la disposición de líneas de crédito por Ps. $900 millones, relacionado con nuestros proyectos JV en desarrollo.

1. El efecto de la depreciación del tipo de cambio al cierre de trimestre que pasó de Ps. $ 17.0720 a Ps. $17.7287
2. Compensado por la recompra de bonos internacionales por Us. $54.6 millones.

Patrimonio del Fideicomiso

El patrimonio del fideicomiso mostró una disminución por Ps. $3,078.8 millones o -1.6% (incluyendo la participación controlada y no controlada) comparado con el trimestre anterior, derivado principalmente de:

i. Utilidades generadas del resultado del trimestre.

1. Valuación de instrumentos financieros derivados.
2. El pago de dividendos correspondientes al resultado del 2T23, y
3. Provisión del Plan de Compensación Ejecutivo (PCE).

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