Merlin Properties SOCIMI S A : Memoria anual 2023. Libro interactivo

MEMORIA

ANUAL

2 0 2 3

MEMORIA

ANUAL

2 0 2 3

CENTROS DE DATOS

operativos y entregados al cliente

EL ALMACENAMIENTO

EN LA NUBE

Y LA IA GENERATIVA

van a conducir el incremento futuro de beneficios y la creación de valor

INFORME

RESULTADOS

2 0 2 3

Carta del Presidente del Consejo 06

1

3

5

7

9

11

13

Estructura organizativa	2	Evolución
y funcionamiento		del negocio
10		20

Inversiones,	4
desinversiones		Valoración
y Capex		de la cartera
30		34

Estados	6	Hechos posteriores
financieros		al cierre
38		46

Resumen	8	Evolución
EPRA		bursátil
48		56

Política	10	Acciones
de dividendos		propias
60		64

Perspectivas	12
/ i+d		Sostenibilidad
66		68
	Apéndices
Plantilla	• Medidas alternativas	131
104	de rendimiento
	• Reconciliación de las medidas	134
	alternativas de rendimiento
	• Listado de activos	136

6 | Memoria anual | 2023

Javier García-Carranza

Presidente del Consejo

Carta del

Presidente del Consejo

Si por algo ha destacado este ejercicio ha sido por la puesta en marcha de nuestros primeros tres "data centers", categoría de activos que constituye el futuro de la Compañía.

Estimados accionistas,

Me complace presentarles la Memoria de 2023 de MERLIN Properties ("MERLIN" o la "Compañía"). La Memoria recoge las Cuentas Anuales y toda la información relevante relativa al ejercicio 2023 de forma muy detallada.

El año 2023 se ha caracterizado por las subidas de tipos de interés del BCE, que desde julio de 2022 encadenó diez subidas consecutivas hasta situarlos en septiembre de 2023 en el 4,5%, una cota inédita desde 2001. Esto ha tenido su traslación en la contención de la inflación, que se ha logrado mantener en tasas interanuales del 3%. El PIB en España creció un 2,5%, superando las previsiones iniciales, con una tasa de empleo sólida y unos niveles de consumo bastante positivos.

La creación de valor para el accionista es una combinación de la excelencia operativa y la anticipación a los ciclos inmobiliarios con la rotación de activos. Nuestro sector es por definición un sector muy intensivo en capital y por lo tanto muy sensible a los niveles de tipos de interés. Aunque nuestras rentas se actualizan anualmente por la inflación, el valor de los activos se fija en función de la tasa a la que se descuentan. Por lo tanto, nos hemos enfrentado en 2023 a un nivel alto de los tipos de interés lo que ha afectado al valor de nuestros activos y al coste de nuestra financiación en el largo plazo. Esta bajada en

el valor de los activos ha estado parcialmente mitigada por una buena gestión operativa que ha situado la ocupación de la cartera en un 96,2%. En definitiva, ha sido un año negativo desde el punto de vista de valor liquidativo (NAT por acción) a pesar del esfuerzo del equipo por la creación de valor en la gestión operativa.

Esta creación de valor operativa se refleja en sus magnitudes operativas clave y, lo que es más importante, en todas las categorías de activos en las que opera. En este ejercicio hemos visto como MERLIN ha alcanzado crecimientos en rentas y ocupación. A nivel consolidado, la Compañía ha alcanzado unas rentas brutas de € 475,6 millones y una generación de flujos de caja ("FFO") de

• 284,2 millones o 61 céntimos de euro por acción, un crecimiento del 9,6% frente a 2022, una vez excluido el efecto de la venta de 662 sucursales a BBVA, formalizada en junio de 2022.

MERLIN Properties

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Por líneas de negocio, oficinas ha acabado el ejercicio en línea con las previsiones. La ocupación se ha situado en el 92,5% y hemos tenido un importante aumento de rentas en términos comparables, del 6,1%. Se han generado unas rentas de € 254,8 millones y se ha terminado la reforma del edificio Ruiz Picasso 11, con el que se pone fin al Plan Landmark de la Compañía. El activo está alquilado entero a clientes de la talla de IBM, SAP, Globant y Willis Towers Watson.

En logística, MERLIN ha tenido crecimiento orgánico (+4,6% en términos comparables) gracias a la plena ocupación, indexación y al incremento de rentas en renovaciones (+5,2%). Las rentas del ejercicio han sido de

• 80,3 millones y la ocupación ha llegado a su máximo histórico (99,0%). En cuanto al avance de los planes Best II & III, 478.000 m2 se han desarrollado desde el lanzamiento de ambos planes, con una rentabilidad media sobre el coste de desarrollo del 7,8%. Este 2023 se ha finalizado Cabanillas Park II B, de 47.342 m2, alquilado íntegramente a Pepco. Adicionalmente MERLIN cuenta con reserva de suelo agregada de aproximadamente 557.000 m2, lo cual sirve para seguir acompañando el crecimiento de este segmento de mercado en los próximos años.

Igualmente, en centros comerciales, una categoría de activos que lleva años generando preocupación en la comunidad inversora por el incremento de penetración de las ventas digitales, la cartera de centros de MERLIN

ha reportado unos números positivos en

2023. La afluencia de visitantes a los centros ha superado las expectativas, logrando un crecimiento del 5%. Esta categoría de activos cierra 2023 con unas rentas brutas de € 125,8 millones, un crecimiento en rentas comparables con respecto a 2022 del 7,7% y una ocupación del 96,2% (alza de 122 puntos básicos con respecto a 2022).

Pero si por algo ha destacado este ejercicio ha sido por la puesta en marcha de nuestros primeros tres "data centers" durante el último trimestre de 2023, categoría de activos que constituye el futuro de la Compañía. La primera fase del plan de desarrollo de "data centers" contempla una potencia instalada de 60 MW,

una inversión total de aproximadamente

• 565 millones y una rentabilidad neta esperada sobre la inversión superior al 10%. De la inversión total ya se han desembolsado € 258 millones y quedan pendientes € 307 millones, de los cuales
• 144 millones se desembolsarán en 2024. Los data centers de Madrid-Getafe, Barcelona- PLZF y Bilbao-Arasur están completamente operativos y entregados con las mejores especificaciones técnicas de la industria actuales (1,15 PUE y 0,0 WUE). Cuentan con 9 MW de potencia inicial instalada y capacidad para instalar en 2024 y 2025 otros 51 MW. Además, se acaba de obtener la licencia del "data center" Lisboa-VFX. Dado el incremento de demanda procedente de la IA generativa, la Compañía está acelerando la adquisición de equipamiento crítico y repotenciando las instalaciones que lo permitan.

El importante desapalancamiento logrado en 2022, tras la venta de la cartera de sucursales a BBVA, ha sido muy valorado por el mercado de crédito y especialmente las agencias de rating, en este contexto de altos tipos de interés. MERLIN ha cerrado 2023 con un nivel de endeudamiento bajo, del 35,0%, y, además, ha refinanciado toda la deuda con vencimientos cercanos por lo que la Compañía no afronta nuevos vencimientos de deuda hasta noviembre de 2026. La calidad crediticia de MERLIN ha sido valorada recientemente por Standard & Poors, quien, en su revisión anual realizada en el primer trimestre de 2024, ha elevado el nivel de rating de la Compañía un escalón, a BBB+. En lo referente a la valoración de la cartera de activos, la valoración de MERLIN Properties ha sido de

• 11.270 millones, lo que representa un descenso en términos comparables del 3,4%, debido fundamentalmente a la expansión de "yields" de 42 puntos básicos de media experimentada en las valoraciones de los activos debido a
  las subidas de tipos de interés mencionada anteriormente.

En cuanto al dividendo, se acordó distribuir un dividendo a cuenta de 20 céntimos de euro por acción, lo que unido al dividendo que se somete a aprobación en la Junta General, situaría la distribución total correspondiente al ejercicio 2023 en 44 céntimos de euro

por acción.

8 | Memoria anual | 2023

En 2023 MERLIN ha continuado su progreso en materia de sostenibilidad ambiental. Se ha creado y aplicado la cláusula verde en todos los nuevos contratos de arrendamiento de la Compañía. Se han establecido los límites máximos de huella de carbono embebido para nuevos desarrollos o reformas integrales. Se han instalado un total de 14,9 MW de potencia en placas fotovoltaicas desde el lanzamiento del llamado proyecto Sun y se ha reducido

la huella de carbono de la cartera de activos un 6,1%, para un total de 2.422 toneladas en el ejercicio. Este buen desempeño ambiental ha sido refrendado con la inclusión de MERLIN Properties en el índice mundial Dow Jones Sustainability Index, siendo la primera inmobiliaria española en lograrlo.

También se han implementado mejoras en materia de gobierno corporativo. MERLIN cuenta con un sistema de gobierno robusto, en línea con sus valores de ética, cumplimiento y transparencia, respaldado a través de la validación de terceras partes independientes. En 2023 se ha simplificado el sistema de gobierno corporativo, se ha aprobado la política de seguridad de la información, en línea con la obtención de la certificación 27.001, se ha externalizado la gestión del canal ético, y se ha realizado por primera vez la documentación y verificación del sistema de control interno de información no financiera (SCIINF).

En definitiva, 2023 ha sido un año difícil para MERLIN que ha requerido mucho foco en la gestión operativa para compensar la caída de valor de nuestros activos. El resultado, no siendo óptimo, sí que ha sido fruto de mucho trabajo en un entorno de mercado difícil. Por otra parte se han sentado las bases para una nueva área de crecimiento que esperamos contribuya significativamente a la creación de valor en el medio plazo y que dará a MERLIN exposición a sectores con muchas expectativas de crecimiento como pueden ser la Inteligencia Artificial o los modelos de almacenamiento de datos en la nube.

Un año más quiero dar las gracias al Consejo de Administración que tengo el honor de presidir, a los empleados, proveedores y todos los stakeholders de MERLIN Properties por su confianza y dedicación y especialmente a los accionistas por su confianza y apoyo sin los que no sería posible todo lo que hacemos.

Muchas gracias.

DE UN VISTAZO

• Excelente ejercicio a nivel operativo, con crecimiento de rentas del +6,5% LfL y FFO pro-forma +9,6%.
• Entrega de Plaza Ruiz Picasso 11, Cerro de los Gamos y 3 Data Centers y logro de todos los hitos urbanísiticos para poder construir nuestra cartera de suelo logístico.
• La compañía ha cumplido con el objetivo revisado de FFO comunicado al mercado, logrando un sólido comportamiento operativo en todas las métricas clave y alcanzando un récord de ocupación (96,2% +110 pbs vs 2022).
• Rentabilidad total del accionista ligeramente negativa (-1,0% vs 2022), reflejando la importante expansión de yields (+42 pbs vs 2022 hasta alcanzar el 5,1%). Desde 2020, los yields se han incrementado en 95 pbs.

FFO POR ACCIÓN / AFFO POR ACCIÓN
Cumplida la indicación al mercado de FFO,	FFO p.a.	AFFO p.a.
compensando prácticamente un semestre de
rentas de BBVA.		0,67			0,62
					0,61
				0,58
€ 0,61 (-2.1% vs 2022) +9,6% PF	0,65	0,56
	0,58
FFO p.a.	Excl. venta Tree		0,53	0,55		0,56
€ 0,56 (-2,9% vs 2022)	2019	2020	2021	2022	2023

AFFO p.a.

EPRA NTA POR ACCIÓN

EPRA NTA afectado por la expansión de yields		EPRA NTA p.a.
y el dividendo distribuido (€ 0,44 por acción).

€ 15,08 (-3,8% vs 2022)
			16,11	15,67
Evolución del EPRA NTA por acción	15,39	15,46					15,08
-3,4%
Evolución del GAV LfL
2019	2020	2021	2022	2023
ENDEUDAMIENTO
Sólida estructura financiera, sin vencimientos en
			Ratio de endeudamiento (%)		Coste medio de la deuda (%)
2024. El bono de 2025 (€ 600m) ha sido cubierto.
39,5%				(con cobertura)
			39,9%	39,2%

35,0%				32,7%	35,0%
Ratio de Endeudamiento	2,09%	2,12%	2,07%	1,98%	2,38%
2,71% spot (2,38% con cobertura)
Coste medio de la deuda	2019	2020	2021	2022	2023

1

ESTRUCTURA

ORGANIZATIVA Y

FUNCIONAMIENTO