Merlin Properties SOCIMI S A : Resumen Ejecutivo 3M 2024

RESULTADOS 3M24

Informe de actividad

EVOLUCIÓN CONSOLIDADA

+3,8%

Rentas brutas like-for-like

(4,4%)

FFO por acción

• El buen rendimiento operativo continúa, con un crecimiento en las rentas comparables (LfL) del 3,8%
• El FFO se ha visto afectado por el inicio de operaciones de los centros de datos y los mayores gastos financieros (-4,4% vs 3M23)
• La ocupación continúa estable en el 95,8%
• € 3,0m en ventas de activos non-core, actividad inversora mínima. Adicionalmente se han firmado otros € 79,3m de ventas de activos non-core que esperan escriturarse durante el ejercicio con una prima de doble dígito sobre las tasaciones de 2023
• S&P ha mejorado el rating financiero de MERLIN a BBB+ gracias al menor endeudamiento y a la mejora en el perfil de generación de flujo de caja
• Sin valoraciones en el periodo. El NTA por acción se sitúa en € 15,20
• El dividendo final de 2023 (€ 0,24 por acción) se pagará el 4 de junio

(€ millones)	3M24	3M23	Variación
Ingresos totales	127,3	121,4	4,9%
Rentas brutas	124,2	119,2	4,2%
Rentas brutas	117,5	112,5	4,5%
después de incentivos
Rentas netas después	104,1	100,9	3,2%
de propex
Margen(1)	88,6%	89,7%
EBITDA(2)	93,6	90,4	3,6%
Margen	75,4%	75,8%
FFO(3)	72,0	75,3	(4,4%)
Margen	58,0%	63,1%
AFFO	70,1	72,6	(3,5%)
Resultado neto	64,8	66,2	(2,1%)

(€ por acción)	3M24	3M23	Variación
FFO	0,15	0,16	(4,4%)
AFFO	0,15	0,15	(3,5%)
EPS	0,14	0,14	(2,1%)
EPRA NTA	15,20	15,82	(3,9%)

EVOLUCIÓN DEL NEGOCIO

Rentas like-for-like

+2,8%	+4,9%	+4,8%
Oficinas	Logística	Cen. Com.
Release spread
+3,4%	+5,2%	+7,8%
Oficinas	Logística	Cen. Com.

Ocupación vs 31/12/23

3M24	Contratados	Renta	Alquileres	Ocup. vs
31/12/23
	m2	€m	Cambio	Release	Pbs
			LfL	spread
Oficinas	48.195	66,6	2,8%	3,4%	(30)
Logística	47.429	20,9	4,9%	5,2%	(56)
Centros	15.160	33,0	4,8%	7,8%	(20)
comerciales
Data	n.a.	0,4	n.a.	n.a.	n.a.
Centers
Otros	n.a.	3,3	+8,0%	n.m.	(44)
Total	110.784	124,2	+3,8%		(37)

(37 Pbs)95,8%

• Oficinas: 48.195 m2 contratados.
  LfL de +2,8% y release spread de +3,4%
• Logística: 47.429 m2 contratados.
  LfL de +4,9% y release spread de +5,2%
• Centros Comerciales: 15.160 m2 contratados. LfL de +4,8% y release spread de +7,8%

1. Neto de incentivos
2. Excluyendo gastos generales no overheads (€ 1,9m) más LTIP devengado (€ 0,7m)
3. FFO equivale a EBITDA menos pagos de interés netos, menos minoritarios, menos impuesto de sociedades recurrente más porcentaje de ganancias por puesta en equivalencia
4. Cartera en explotación durante el período 3M23 (€ 106,4m de rentas brutas) y el período 3M24 (€ 115,0m de rentas brutas)

Evolución de rentas brutas

(€m)	LfL(4)
	+3,8%

119,2

+4,4

(0,6)

124,2

3M23	Crecimiento	Balance de	3M24
	like-for-like	adquisiciones,
		desinversiones
		y otros

MERLIN PropertiesRESULTADOS 3M24 Informe de actividad

OFICINAS

Evolución de rentas brutas

Desglose de rentas

(€m)

LfL(1)

Renta

Rentas brutas

PMA

+2,8%

pasante

3M24 (€ m)

(años)

(€/m2/mes)

62,8

+1,7

+2,1

66,6

Madrid

46,6

20,4

3,2

Barcelona

11,0

21,5

2,8

Lisboa

8,3

21,9

4,0

3M23

Crecimiento

Balance de

3M24

Otros

0,6

11,9

6,2

like-for-likeadquisiciones,

desinversiones

Total

66,5

20,7

3,3

y otros

Alquileres

• El incremento de renta en las renovaciones continúa (+3,4%) pese a la alta inflacción acumulada en 2022 y 2023
• Los principales contratos firmados en el 1T24 son:
• • Renovación de 9.315 m2 con el Ministerio de Interior en Alcalá 38-40, Madrid
  • Nuevos alquileres de 7.962 m2 con Willis Tower Watson y Globant en Plaza Ruiz Picasso 11, Madrid
  • Nuevo alquiler de 2.641 m2 con Emerson en PE Las Tablas, Madrid
  • Renovación de 2.442 m2 con UPS en PE Alvento, Madrid
  • Nuevo alquiler de 2.216 m2 con Mango en Diagonal 514, Barcelona
  • Renovación de 2.112 m2 con IQVIA en Juan Esplandiu 11-13, Madrid
  • Nuevo alquiler de 1.541 m2 con Grupo Serveo en PE Via Norte, Madrid

						UDM
m2	Contratados	Salidas	Entradas	Renovaciones(2)	Neto	Release spread	# contratos
Madrid	40.745	(15.753)	25.099	15.646	9.346	+3,2%	92
Barcelona	7.450	(4.039)	5.264	2.186	1.225	+3,9%	41
Lisboa	-	-	-	-	-	n.m.	n.m.
Total	48.195	(19.792)	30.363	17.832	10.571	+3,4%	137

Ocupación

• Ocupación resiliente (92,2%)
• Por mercados, el mejor comportamiento este trimestre se ha producido, otra vez, en Madrid A-1

	Stock		1.151.668 m2
	WIP		164.603 m2
	Stock incl. WIP	1.316.271 m2
	Ocupación(3)
			Cambio pbs
	3M24	3M23
Madrid	90,7%	89,7%	+97
Barcelona	92,8%	95,9%	(309)
Lisboa	99,9%	100,0%	(15)
Otros	100,0%	100,0%	-
Total	92,2%	92,2%	(1)

1. Cartera de oficinas en explotación durante el período 3M23 (€ 60,9m de rentas brutas) y el período 3M24 (€ 62,6m de rentas brutas)
2. Excluyendo roll-overs
3. Política de MERLIN: los edificios en proceso de reforma integral se excluyen del stock. Los edificios excluidos en el período son Plaza Ruiz Picasso, Plaza Ruiz Picasso Extension, Torre Lisboa, PE Cerro Gamos 2, 3 & 5, Encinar, PLZFA y Josefa Valcarcel 48

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MERLIN PropertiesRESULTADOS 3M24 Informe de actividad

LOGÍSTICA

Evolución de rentas brutas

Desglose de rentas

(€m)

LfL(1)

Rentas

Renta

PMA

+4,9%

brutas

pasante

(años)

+0,2

20,9

3M24 (€ m)

(€/m2/m)

19,7

+1,0

Madrid

13,4

4,3

3,8

Barcelona

3,0

7,8

2,5

Otros

4,5

4,6

1,8

3M23

Crecimiento

Balance de

3M24

like-for-likeadquisiciones,

Total

20,9

4,7

3,2

desinversiones

y otros

Alquileres

• Destacado crecimiento orgánico (+4,9% LfL) en línea con el incremento de renta en renovaciones (+5,2% release spread)
• Los principales contratos firmados en 1T24 son:
• • Nuevo alquiler de 47.429 m2 con Pepco en A2-Cabanillas Park II B, Madrid

						UDM
m2	Contratados	Salidas	Entradas	Renovaciones	Neto	Release spread	# contratos
Madrid	47.429	(2.850)	47.429	-	44.579	+2,2%	6
Barcelona	-	(3.892)	-	-	(3.892)	+12,7%	3
Otros	-	(2.192)	-	-	(2.192)	n.m.	n.m.
Total	47.429	(8.934)	47.429	-	38.495	+5,2%	10

Ocupación

• La cartera continúa operando prácticamente con plena ocupación (98,4%)
• MERLIN se está enfocando en transformar en pre-alquileres las cartas de interés para el desarrollo de la cartera de suelo

Stock	1.510.808 m2		Tasa de ocupación
WIP(2)	557.350 m2				pbs
	3M24	3M23
Best II	167.038 m2
Madrid	98,4%	96,0%	+237
Best III	390.312 m2
Barcelona	95,7%	92,5%	+321
Stock incl. WIP	2.068.158 m2
ZAL Port	757.003 m2	Otros	99,4%	100,0%	(60)
Stock gestionado	2.825.161 m2		Total	98,4%	96,8%	165

1. Cartera de logística en explotación durante el período 3M23 (€ 19,6m de rentas brutas) y el período 3M24 (€ 20,6m de rentas brutas)
2. El WIP incluye los proyectos en curso y el Landbank Best II & III

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MERLIN Properties	RESULTADOS 3M24 Informe de actividad

LOGÍSTICA (CONT.)

INVERSIONES, REFORMAS Y DESARROLLOS

Plan de Desarrollo Logístico (a 31/03/2024)

• 525k m2 han sido entregados hasta la fecha con un YoC promedio de 7,8%
• 557k m2 de Landbank, de los cuales todos están urbanísticamente listos para construir, distribuidos entre distintas ubicaciones cuidadosamente seleccionados en Madrid, Lisboa, Valencia y Sevilla.

Proyectos logísticos a 31/03/2024

	SBA	Capex pendiente	GRI esperado	YoC(1)
	(m2)	(€m)	(€m)	(%)
Proyectos a corto plazo	141k	78	8,2	7,6%
(2025)
Proyectos a medio plazo	98k	61	6,1	7,6%
(2026-2027)
Proyectos a largo plazo	318k	162	17,7	±7,0%
no comprometidos(2)

• Ca. 40% del total de banco de suelo con HoT acordados (113k m2 en el corto plazo y 98k m2 en el medio plazo)

DATACENTERS

• Los Data Centers MAD01-GET,BCN01-PLZF y BIO03-ARA están completamente operativos y entregados a cliente con las mejores especificaciones técnicas de la industria actual
  (1,15 PUE y 0,0 WUE)
• La licencia de construcción para el Data Center de LIS01-VFX ha sido obtenida y la potencia garantizada para un campus de inteligencia artificial de >90 MW
• La licencia de BIO02-ARA(76 MW) espera obtenerse antes de final de año

Programa Data Centers (hasta 60 MW de capacidad IT) sin incluir Lisboa

Capex Invertido	2024 Capex	>2025 Capex	Rentas brutas	GRI estabilizado	NOI estabilizado
esperadas
hasta 3M24 (€m)	(€m)	(€m)	YoC(1) (%)	YoC (%)
estabilizadas (€m)
283	120	163	c.81	c.14,4%	>10%

• Suelo con licencias y potencia disponible para desarrollar 200 MW de capacidad de IT adicional
• La compañía continúa analizando alternativas estratégicas para financiar el desarrollo

1. Incluye el coste del terreno
2. A desarrollar en régimen de pre-alquiler

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MERLIN PropertiesRESULTADOS 3M24 Informe de actividad

CENTROS COMERCIALES

Evolución de rentas brutas	Desglose de rentas
(€m)
								Rentas brutas Renta pasante	PMA
		LfL	(1)					3M24 (€ m)	(€/m2/m)	(años)
	+4,8%
				TOTAL	33,0		25,5	2,2
33,5	+1,5	(2,0)	33,0

Afluencias y ventas de inquilinos

3M23	Crecimiento Balance de	3M24	vs 3M23
	like-for-likeadquisiciones,
	desinversiones		Ventas de inquilinos	+8,1%
	y otros
			Afluencia	+6,6%
			Tasa de esfuerzo	11,6%

Alquileres

• La afluencia (+6,6% vs 3M23) y ventas (+8,1% vs 3M23) continúan estableciendo nuevos records y permitiendo el crecimiento de rentas manteniendo unas rentas asequibles (11,6% OCR en 3M24)
• El crecimiento de rentas comparables (+4,8%) se sigue comportando satisfactoriamente
• Los principales contratos firmados en el 1T24 son:

• Nuevo alquiler de 3.049 m2 con Zara y nuevo alquiler (ampliación) de 1.013 m2 con Zara Home y Oysho en Almada

• Renovación de 1.916 m2 con Mercadona en Arenas
• Renovación de 1.877 m2 con Altafit en Porto Pi
• Nuevo alquiler de 1.011 m2 con El Txiringuito en X-Madrid
• Renovación de 844 m2 con Mango en La Vital
• Renovación de 557 m2 con La Tagliatela en Saler

						UDM
m2	Contratados	Salidas	Entradas	Renovaciones	Neto	Release spread	# contratos
Total	15.160	(8.523)	7.643	7.518	(880)	+7,8%	80

Ocupación

• La ocupación se sitúa en el 96,0%
• El mejor comportamiento durante este trimestre ha sido X-Madrid

Stock			431.349 m2
Tres Aguas(2)			67.940 m2
Stock incl. Tres Aguas		499.289 m2
	Tasa de ocupación
	3M24	3M23	Cambio pbs
Total	96,0%	94,4%	+161

1. Cartera de centros comerciales en explotación durante 3M23 (€ 31,4m de rentas brutas) y 3M24 (€ 32,9m de rentas brutas)
2. Tres aguas al 100%

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MERLIN Properties	RESULTADOS 3M24 Informe de actividad

BALANCE DE SITUACIÓN

• El LTV se sitúa en 35,0%
• No hay más vencimientos hasta noviembre de 2026 una vez afrontada la refinanciación del vencimiento de mayo de 2025 con una combinación de deuda bancaria (con y sin garantía hipotecaria) y bonos, en términos atractivos
• S&P ha mejorado el rating financiero de MERLIN a BBB+ gracias al menor endeudamiento y a la mejora en el perfil de generación de flujo de caja

Rating corporativo	Perspectiva
BBB+	Estable
Baa2	Positivo

Ratios	31/03/2024	31/12/2023
LTV (Incl. TC)	35,0%	35,0%
Tipo interés medio (con cobertura)	2,38%	2,38%
Vencimiento medio (años)	4,9	5,1
Deuda no hipotecaria sobre deuda	90,6%	90,4%
total
Interés a tipo fijo	99,7%	99,7%
Posición de liquidez (€m)(1)	1.393	1.309

	€ millones
GAV	11.314,8
Deuda financiera bruta	4.626
Efectivo y equivalentes(2)	(561)
Deuda financiera neta	4.065
NTA	7.139

INVERSIONES, DESINVERSIONES Y CAPEX

• € 3,0m en ventas de activos non-core en el trimestre. Se han firmado otros € 79,3m de ventas de activos non-core que esperan escriturarse durante el ejercicio con una prima de doble dígito sobre las tasaciones de 2023. A mayo de 2024 se han percibido en depósitos € 10,4m de anticipos de dichas operaciones
• Actividad inversora en 3M24 limitada a la consolidación del 100% de la propiedad en la ampliación de Plaza Ruiz Picasso, un edificio de c. 4.500 m2 adyacente a nuestro desarrollo de Plaza Ruiz Picasso. La reforma empezará en 3Q25
• La inversión en capex sigue centrada en los Planes Best II & III y el Plan de Infraestructura Digital (Mega)
• Plaza Ruiz Picasso 11 continúa dando la bienvenida a clientes. Durante el primer trimestre se han entregado 7.962 m2 a Willis Tower Watson y Globant y 6.188 m2 a nuestra filial de coworking (LOOM), con el 50% ya implantado y entregado a cliente y el resto ya comprometido. 10.493 m2 ya fueron entregados a IBM en diciembre de 2023

	Oficinas	Retail	Logística	Data Centers	€ millones
Adquisiciones	Plaza Ruiz Picasso				8,1
extension
				Bilbao Arasur (Data Center)
Desarrollos y WIPs			A2-Cabanillas Park II Madrid-Getafe (Data Center)	25,5
		Lisboa-Park	Barcelona PLZF (Data Center)
				Lisboa (Data Center)
	Plaza Ruiz Picasso	Callao 5
Reformas	PE Cerro Gamos			12,7
Marineda
	Josefa Valcarcel 48
Cartera like-for-like
portfolio (Capex					3,2
de mantenimiento)(3)
Total					49,5

1. Incluyendo efectivo (€ 545,3m), acciones en autocartera (€ 15,4m), y líneas de crédito no dispuestas (€ 832,4m) en 3M24
2. Incluyendo efectivo (€ 545,3m) y acciones en autocartera (€ 15,4m)

(3) € 1,9m son capitalizados en el balance y € 1,3m se contabilizan en la cuenta de resultados

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MERLIN Properties	RESULTADOS 3M24 Informe de actividad

APÉNDICES

1. Cuenta de resultados consolidada
2. Balance de situación consolidado

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MERLIN Properties	RESULTADOS 3M24 Informe de actividad

Cuenta de resultados consolidada

(€ miles)	31/03/2024	31/03/2023
Rentas brutas	124.208	119.247
Oficinas	66.622	62.832
Logística	20.887	19.721
Centros comerciales	32.956	33.519
Data Centers	418	-
Otros	3.325	3.175
Otros ingresos de explotación	3.107	2.158
Total ingresos de explotación	127.315	121.405
Incentivos	(6.661)	(6.741)
Total gastos de explotación	(29.627)	(25.357)
Gastos de explotación de activos no repercutibles a arrendatarios	(13.428)	(11.612)
Gastos de personal	(8.865)	(8.604)
Gastos generales	(4.764)	(4.084)
Gastos generales no-overheads	(1.869)	(356)
Provisión contable para Plan Incentivos L/P	(701)	(701)
EBITDA contable	91.027	89.307
Amortizaciones	(578)	(466)
Resultado enajenación inmovilizado	429	2.515
Provisiones	582	(7)
Variación valor razonable inversiones inmobiliarias	-	-
EBIT	91.460	91.349
Resultado financiero neto	(25.391)	(19.707)
Costes amortización deuda	(1.869)	(1.367)
Variación valor razonable de instrumentos financieros	(49)	(6.039)
Partipacion en el resultado de sociedades en equivalencia	2.490	3.620
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS	66.641	67.856
Impuesto sobre beneficios	(1.854)	(1.683)
RESULTADO DEL PERIODO	64.787	66.173
Minoritarios	-	-
RESULTADO DEL PERIODO SOCIEDAD DOMINANTE	64.787	66.173

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MERLIN Properties	RESULTADOS 3M24 Informe de actividad

2. Balance de situación consolidado

(€ miles)

ACTIVO	31/03/2024	PATRIMONIO NETO Y PASIVO	31/03/2024
ACTIVO NO CORRIENTE	11.532.728	PATRIMONIO NETO	6.615.293
Inmovilizado intangible	1.474	Capital	469.771
Inmovilizado material	8.348	Prima de emisión	3.541.379
Inversiones inmobiliarias	10.684.996	Reservas	2.548.984
Inversiones contabilizadas	539.978	Resultados de ejercicios anteriores	97.610
por el método de la participación
Inversiones financieras a largo	220.359	Acciones y participaciones	(15.440)
plazo	en patrimonio propias
Activos por impuesto diferido	77.573	Otras aportaciones de socios	540
		Dividendo a cuenta	(93.673)
		Beneficios consolidados del ejercicio	64.788
		Ajustes por cambios de valor	1.334
		PASIVO NO CORRIENTE	5.393.088
		Deudas a largo plazo	4.763.091
		Provisiones a largo plazo	16.807
		Pasivos por impuesto diferido	613.190
ACTIVO CORRIENTE	674.373	PASIVO CORRIENTE	198.720

Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar

Inversiones en empresas del grupo y asociadas a corto plazo

Inversiones financieras a corto plazo

Efectivo y otros activos líquidos equivalentes

Periodificaciones

54.739	Deudas a corto plazo	48.978
3.159	Acreedores comerciales	131.910
y otras cuentas a pagar
1.841	Otros pasivos corrientes	17.832

545.295

69.339

TOTAL ACTIVO	12.207.101	TOTAL PATRIMONIO NETO	12.207.101
Y PASIVO

APM (Medidas Alternativas de Rendimiento): las definiciones y reconciliaciones de las APM con los últimos estados financieros auditados puede consultarse en la página 57 de https://ir.merlinproperties.com/wp-content/uploads/2024/02/Informe-de-resultados-FY23-2-1.pdf

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Paseo de la Castellana, 257 28046 Madrid

[phone] [e-mail] www.merlinproperties.com