Merlin Properties SOCIMI S A : Resumen Ejecutivo 6M 2023

M o o d y ' s C o n f i d e n t i a l

RESULTADOS 6M23

Informe de actividad

EVOLUCIÓN CONSOLIDADA

+7,7%

Rentas brutas Like-for-Like vs 6M22

(6,4%)+16,7%

FFO por acción vs 6M22 FFO PF excl. Tree

• Aumento de rentas por inflación y ajustes a mercado en renovaciones, con LfL de +7,7%. Mejora de ocupación en el trimestre (+12 pbs).
• La favorable evolución del negocio casi compensa la caída de FFO por venta de BBVA.
• € 31,6m en desinversiones de activos no estratégicos y actividad de inversión limitada.
• Repago del bono 2023 y ampliación de líneas RCF hasta 2028.
• Continuamos absorbiendo la expansión de yields (+28 pbs en 6M23), con impacto limitado en valoraciones (-1,4%LfL) gracias a inflación
  y logística.
• NTA por acción en € 15,36 tras reparto de dividendo de € 0,24 en 2T.

EVOLUCIÓN DEL NEGOCIO

Rentas Like-for-Like vs 6M22

+7,5%	+4,3%	+10,5%
Oficinas	Logística	Cen. Com.

Release spread

+3,2%	+9,3%	+10,0%
Oficinas	Logística	Cen. Com.

Ocupación vs 31/03/2023

+12 pbs 94,9%

(€ millones)	6M23	6M22	Variación
Ingresos totales	243,4	226,6	7,4%
Rentas brutas	237,8	222,6	6,9%
Rentas brutas	222,4	209,3	6,3%
después de incentivos
Rentas netas	201,1	186,4	7,9%
después de propex
Margen(2)	90,4%	89,0%
EBITDA(3)	181,7	165,8	9,6%
Margen	76,4%	74,5%
FFO(4)	147,4	157,5	(6,4%)
Margen	62,0%	70,7%
AFFO	140,8	152,8	(7,8%)
Resultado neto	(47,5)	491,6	n.m.

(€ por acción)	6M23	6M22	Variación
FFO		0,31			0,34			(6,4%)
AFFO		0,30			0,33			(7,8%)
EPS		(0,10)			1,05			n.m.
EPRA NTA		15,36			17,10		(10,2%)
6M23	Contratados	Renta	Alquileres	Ocup. vs
31/03/23
	m2	€m	Cambio Release		Pbs
				LfL	spread
Oficinas	162.839	127,1		+7,5%	+3,2%		13
Logística	83.205	39,7		+4,3%	+9,3%		(39)
Centros	20.999	64,2		+10,5%	+10,0%		201
comerciales
Otros	n.a.	6,9		+6,5%		n.m.		-
Total	267.043	237,8		+7,7%				12

• Oficinas: 162.839 m2 contratados.
Evolución de rentas brutas
LfL de +7,5% y release spread de +3,2%.

• Logística: 83.205 m2 contratados.
  LfL de +4,3% y release spread de +9,3%.
• Centros comerciales: 20.999 m2 contratados. LfL de +10,5% y release spread de +10,0%.

1. Neto de incentivos
2. Excluyendo gastos generales no overheads (€ 0,6m) más LTIP devengado (€ 1,4m)
3. FFO equivale a EBITDA menos pagos de interés netos, menos minoritarios, menos impuesto de sociedades recurrente más porcentaje de ganancias por puesta en equivalencia
4. Cartera en explotación durante el período 6M22 (€ 210,3m de rentas brutas) y el período 6M23 ( € 226,5m de rentas brutas)

(€m)		LfL(4)
		+7,7%
	222,6	+16,2	(1,0)	237,8

6M22	Crecimiento	Balance de	6M23
	like-for-like	adquisiciones,
		desinversiones
		y otros

MERLIN PropertiesRESULTADOS 6M23 Informe de actividad

OFICINAS

Evolución de rentas brutas			Desglose de rentas
(€m)
			LfL(1)						Rentas brutas Renta pasante	PMA
			+7,5%						6M23 (€ m)	(€/m2/mes)	(años)
119,6	+8,5	(1,0)	127,1			Madrid	86,2	20,3	3,5
								Barcelona	21,9	21,3	2,6
								Lisboa	17,8	21,2	3,8
		6M22	Crecimiento	Balance de	6M23		Otros	1,3	11,8	6,3
			like-for-likeadquisiciones,
				desinversiones				Total	127,1	20,4	3,4
				y otros

Alquileres

• Importante aumento de rentas LfL (+7,5%), acelerándose frente a 3M23.
• Los principales contratos firmados en el 2T23 son:
• • Renovación de 6.176 m2 con All Funds en Avenida de Burgos 210, Madrid.
  • Nuevo alquiler de 2.913 m2 con Total en PE Puerta de las Naciones, Madrid.
  • Renovación de 2.515 m2 con Transcom Worldwide en Atica 5, Madrid.
  • Renovación de 1.800 m2 con TBWA en Juan Esplandiu 11-13, Madrid.
  • Renovación de 1.543 m2 con Aernova Engineering en PE Alvento, Madrid.
  • Nuevo alquiler de 1.296 m2 con Essity en Central Office, Lisboa.
  • Nuevo alquiler de 1,122 m2 con Western Union en Princesa 5, Madrid.

						UDM
m2	Contratados	Salidas	Entradas	Renovaciones(2)	Neto	Release spread	# Contratos
Madrid	123.617	(25.614)	22.436	101.181	(3.178)	+2,1%	101
Barcelona	35.942	(6.287)	8.314	27.628	2.027	+7,7%	45
Lisboa	3.280	(1.296)	1.296	1.984	-	+6,9%	4
Total	162.839	(33.197)	32.046	130.793	(1.151)	+3,2%	150

Ocupación

• Sólida ocupación (+192 pbs vs 6M22, +13 pbs frente a 3M23).
• Por mercados, el mejor rendimiento este trimestre se ha producido en Madrid NBA-2.

	Stock		1.153.127 m2
	WIP		162.646 m2
	Stock incl. WIP	1.315.773 m2
	Tasa de ocupación(3)
			Cambio pbs
	6M23	6M22
Madrid	90,0%	87,9%	+214
Barcelona	95,3%	94,1%	+119
Lisboa	100,0%	99,6%	+36
Otros	100,0%	100,0%	-
Total	92,3%	90,4%	+192

1. Cartera en explotación durante el período 6M22 (€ 114,1m de rentas brutas) y el período 6M23 ( € 122,6m de rentas brutas).
2. Excluyendo roll-overs.
3. Política de MERLIN: los edificios en proceso de reforma integral se excluyen del stock. Los edificios excluidos en el período son Plaza Ruiz Picasso, Plaza Ruiz Picasso extension, Ática 1, PE Cerro Gamos, PLZFA y Josefa Valcarcel 48,.

ı 2 ı

MERLIN PropertiesRESULTADOS 6M23 Informe de actividad

LOGÍSTICA

Evolución de rentas brutas			Desglose de rentas
(€m)
			LfL(1)						Rentas brutas Renta pasante	PMA
			+4,3%
				+2,6	39,7				6M23 (€ m)	(€/m2/m)	(años)
35,6	+1,5
		Madrid	25,2	4,3	3,8
								Barcelona	5,7	7,5	2,9
								Otros	8,8	4,4	2,8
		6M22	Crecimiento	Balance de	6M23
			like-for-like	adquisiciones,				Total	39,7	4,7	3,4
				desinversiones

y otros

Alquileres

• Buen crecimiento orgánico (+4,3% LfL). La subida de rentas compensa la rotación de inquilinos.
• Los principales contratos firmados en el 2T23 son:
• • Nuevo alquiler de 10.402 m2 con B4 Logistics, Erhardt Transitarios, Unidriver Cargo y Bela Padel Center en Barcelona-PLZF.
  • Renovación de 8.787 m2 con Amazon en Sevilla ZAL.
  • Nuevo alquiler de 4,520 m2 con Moldtrans en Sevilla ZAL.

						UDM
m2	Contratados	Salidas	Entradas	Renovaciones	Neto	Release spread	# Contratos
Madrid	49.554	(13.306)	-	49.554	(13.306)	+4,4%	4
Barcelona	16.398	(8.964)	14.123	2.275	5.159	+15,9%	1
Otros	17.253	(8.025)	8.466	8.787	441	+0,0%	1
Total	83.205	(30.295)	22.589	60.616	(7.706)	+9,3%	6

Ocupación

• Muy alta ocupación (96,4%) a cierre de 6M23. Tras la firma de un alquiler adicional, la ocupación actual pro-formaasciende al 98,8%.
• Gran demanda para la cartera en desarrollo. Trabajando en cristalizar HoTs.

Stock	1.463.379 m2		Tasa de ocupación
WIP(2)	604.779 m2				pbs
	6M23	6M22
Best II	214.467 m2
Madrid	94,7%	99,7%	(501)
Best III	390.312 m2
Barcelona	98,6%	93,6%	503
Stock incl. WIP	2.068.158 m2
ZAL Port	736.217 m2	Otros	100,0%	100,0%	-
Stock gestionado	2.804.375 m2		Total	96,4%	99,2%	(283)

1. Cartera de logística en explotación durante el período 6M22 (€ 35,5m de rentas brutas) y el período 6M23 (€ 37,0m de rentas brutas).
2. WIP incluye los proyectos en curso y el Landbank Best II & III.

ı 3 ı

MERLIN Properties	RESULTADOS 6M23 Informe de actividad

LOGÍSTICA (CONT.)

INVERSIONES, REFORMAS Y DESARROLLOS

Best II (a 30/06/2023)

• El 63% de Best II ya se ha entregado con una rentabilidad sobre coste ("YoC") del 7,8%.
• A2-CabanillasPark II B (47.342 m2) en desarrollo.
• 167.125 m2 de suelo pendientes de desarrollo en el área de Madrid (Cabanillas Park II y Azuqueca III), de los cuales 105.353 m2 se empezarán a construir en el 2H23, acelerando el porcentaje de avance de Best II al 92%.

Best III (a 30/06/2023)

• El 22% de Best III ya se ha entregado con un YoC del 8,0%.
• 390.312 m2 de suelo pendientes de desarollo en Lisboa (Lisboa Park), Sevilla (Sevilla ZAL), Madrid (A2-San Fernando III) y Valencia (Valencia-Bétera), de los cuales 77.391 m2 se empezarán a construir en el 2H23, acelerando el porcentaje de avance de Best III al 37%.

Estado de prealquiler (a 30/06/2023)

• c. 160.000 m2 con HoTs acordados y 21.000 m2 en especulativo, con capex pendiente de € 109m y YoC previsto de 7,4%(1).
• Se espera iniciar construcción en 2H23, excepto para A2-Cabanillas Park II B, ya en desarrollo.
• Rentas adicionales estimadas de € 10,4m.

1. Incluyendo el coste del suelo.

ı 4 ı

MERLIN PropertiesRESULTADOS 6M23 Informe de actividad

CENTROS COMERCIALES

Evolución de rentas brutas	Desglose de rentas
(€m)
					Rentas brutas	Renta pasante	PMA
	LfL(1)				6M23 (€ m)	(€/m2/m)	(años)
	+10,5%			MERLIN	64,2	24,6	2,3
60,7	+5,7	(2,2)	64,2

Afluencias y ventas de inquilinos

6M22	Crecimiento Balance de	6M23	vs 6M22	vs 6M19
	like-for-likeadquisiciones,
	desinversiones		Ventas de inquilinos	+13,1%	+13,8%
	y otros
			Afluencia	+5,2%	+0,9%
			Tasa de esfuerzo	11,7%

Alquileres

• La afluencia (+5,2% vs 6M22) y las ventas (+13,1% vs 6M22) siguen mejorando.
• Selecta cartera de activos con excelente rendimiento y rentas moderadas (11,7 OCR).
• Los principales contratos firmados en el 2T23 son:
• • Nuevo alquiler de 2.559 m2 con Teatre Cupule en Arenas.
  • Nuevo alquiler de 1.291 m2 con Bershka en Larios.
  • Nuevo alquiler de 847 m2 con Kiabi en Saler.
  • Renovación de 844 m2 con Mango en La Vital.
  • Nuevo alquiler de 785 m2 con Conforama en Marineda.
  • Renovación de 507 m2 con Denim & Friends en Saler.

						UDM
m2	Contratados	Salidas	Entradas	Renovaciones	Neto	Release spread	# Contratos
Total	20.999	(14.629)	15.061	5.938	432	+10,0%	104

Ocupación

• La ocupación se sitúa en 96,4% (+201 pbs vs. 3M23, +315 pbs vs. FY19), nuevo récord en centros comerciales para MERLIN.
• Ocupación homogénea en toda la cartera, con la totalidad de los activos por encima del 95%.
• El mejor comportamiento durante este trimestre ha sido Saler.

Stock(2)			432.965 m2
Tres Aguas(3)			67.940 m2
Stock incl. Tres Aguas		500.905 m2
	Tasa de ocupación
	6M23	6M22	Cambio pbs
Total	96,4%	94,3%	+209

1. Cartera en explotación durante el período 6M22 (€ 54,3m de rentas brutas) y el período 6M23 (€ 60,0m de rentas brutas).
2. Incluida la superficie en obras (7.979 m2 en Callao y 18.232 m2 en Marineda).
3. Tres Aguas al 100%.

ı 5 ı