FRANKFURT (dpa-AFX) - La reconversión de oficinas vacías puede paliar notablemente la escasez de viviendas en las metrópolis. El espacio de oficinas no utilizado ofrece potencial para unos 11.300 pisos en las siete mayores ciudades de Alemania, según nuevos cálculos del especialista inmobiliario Jones Lang LaSalle (JLL), a los que ha tenido acceso Deutsche Presse-Agentur. "Alrededor de una quinta parte de la demanda actual de pisos en las siete metrópolis podría cubrirse reconvirtiendo oficinas", afirma Helge Scheunemann, experto en investigación de JLL Alemania. En algunas ciudades puede satisfacerse una proporción especialmente alta de la demanda, por ejemplo en Düsseldorf (57%), Stuttgart (51) y Fráncfort (34). Allí, a diferencia de Berlín, hay muchas oficinas que pueden reconvertirse.

La Cámara Federal de Arquitectos también aboga por aprovechar mejor las oportunidades que ofrecen las reconversiones. Sin embargo, no todas las ubicaciones de oficinas son adecuadas como barrios residenciales y los obstáculos arquitectónicos son comparativamente altos.

Según JLL, las reconversiones en pisos han desempeñado hasta la fecha un papel comparativamente menor. Una excepción es Fráncfort, donde el número de reconversiones de oficinas se ha más que duplicado en los últimos 15 años. Según Scheunemann, en Fráncfort está previsto construir 1.200 viviendas a partir de reconversiones de oficinas en los próximos cuatro años. "Aquí hay muchos espacios en antiguas torres de oficinas que se prestan a la reconversión en pisos, ya que sus plantas cuadradas ofrecen luz natural". Pero también hay potencial sin explotar en otros lugares. "El tema ha cogido velocidad".

Oficinas en crisis, pisos en demanda

Con la tendencia a trabajar desde casa, muchas oficinas están vacías y las empresas están vendiendo espacio. Según JLL, las oficinas vacías en las siete grandes ciudades (Berlín, Hamburgo, Múnich, Colonia, Fráncfort, Stuttgart y Düsseldorf) rondarán los 5,64 millones de metros cuadrados a finales de 2023, de los cuales 2,68 millones se encuentran fuera de las codiciadas ubicaciones A, donde es relativamente fácil realquilar.

Por otra parte, en Alemania hay una grave escasez de viviendas. Según estimaciones de la Federación Inmobiliaria Alemana (ZIA), este año habrá una escasez de 600.000 pisos, que aumentará a 830.000 en 2027. Debido a la subida de los tipos de interés y de los costes de construcción, la edificación residencial está en crisis. Entonces, ¿por qué no se convierten en pisos más oficinas vacías?

"Las ubicaciones de oficinas no son iguales que las residenciales", explica Scheunemann, experto de JLL. Lo que se necesita, por ejemplo, son conexiones con colegios, transporte local, guarderías, tiendas y parques. Además, la recalificación es cara y requiere mucho tiempo debido al aumento de los costes de construcción. Hay una serie de obstáculos arquitectónicos, como la altura de los techos y los planos de planta adecuados, dice Scheunemann. La falta de luz en zonas grandes y profundas suele ser un problema, al igual que la cuestión de si los balcones pueden adosarse a la fachada.

Ventajas económicas y medioambientales, pero muchos obstáculos prácticos

Por otro lado, hay una serie de ventajas: según cifras anteriores de JLL, los costes de convertir oficinas en espacio residencial en las grandes ciudades son alrededor de un 50% inferiores a los de las nuevas construcciones. Además, las emisiones de CO2 de las reformas son significativamente menores, porque la envoltura del edificio ya existe. Y tampoco se necesita espacio nuevo.

El Gobierno alemán también reconoce este potencial. El programa "De comercial a residencial" pretende subvencionar con 120 millones de euros la compra y reconversión de edificios comerciales en pisos. "Hoy en día tenemos muchas oficinas vacías, muchas tiendas vacías, y eso es un buen potencial que puede aprovecharse sin necesidad de espacio adicional", declaró recientemente la ministra de Construcción, Klara Geywitz (SPD).

Andrea Gebhard, Presidenta de la Cámara Federal de Arquitectos, advierte ante la crisis de la construcción residencial que hay que aprovechar todo el potencial, ya sea añadiendo plantas, densificando o reconvirtiendo oficinas, antiguas fábricas o locales comerciales. "Se trata de la ciudad mixta, hay muchos enfoques". Algo está ocurriendo también entre los promotores inmobiliarios. "Algunos tenían planes para inmuebles comerciales y ahora se dirigen a nosotros y quieren convertir parte de ellos en pisos".

Falta de incentivos para los propietarios

Sin embargo, la arquitectura de las oficinas es completamente diferente a la de los pisos, dice Gebhard. "Mientras que las oficinas se proyectan a gran escala, los pisos se diseñan a pequeña escala". En caso de reconversión, habría que crear entradas, instalaciones sanitarias y sistemas de ventilación independientes. Por regla general, cuanto mayor y más profunda es la superficie del piso, más difícil es que entre la luz.

Algunos propietarios tampoco tienen incentivos para reconvertir: "Los alquileres de las oficinas son, por término medio, bastante más altos que los de las viviendas, al menos en las buenas ubicaciones". Y algunas empresas no renuncian a sus oficinas porque quieren volver a ver a más empleados en sus instalaciones.

Resulta especialmente costoso cuando hay que remodelar polígonos industriales enteros en el cinturón de cercanías, dice Gebhard. Vivir en barrios alejados de los centros y cerca de la autopista resulta poco atractivo. "Vivir es vivir"/als/DP/mis