KARLSRUHE (dpa-AFX) - ¿Cuándo puede un arrendador compensar la indemnización por daños en un piso con la devolución de la fianza del arrendador? El Tribunal Federal de Justicia (BGH) de Karlsruhe abordó el miércoles esta cuestión. El debate se centró en la aplicación de una norma de excepción, según la cual los arrendadores pueden, en determinadas condiciones, reclamar daños y perjuicios incluso después del plazo de prescripción de seis meses. El máximo tribunal civil alemán debe pronunciarse el 10 de julio.

En el caso concreto, una inquilina había demandado porque su casero le había retenido la fianza del alquiler después de que ella se hubiera mudado. Lo justificó diciendo que compensaba la fianza con reclamaciones por daños en el piso. Sin embargo, como el arrendador no resolvió la reclamación hasta más de seis meses después de que la inquilina se mudara, ésta opinó que sus reclamaciones ya habían prescrito. Demandó y los tribunales le dieron la razón.

La fianza suele ser motivo de litigios

En general, los propietarios pueden retener la fianza de sus inquilinos en diversas circunstancias. "Puede tratarse de un alquiler impagado o de pagos atrasados de gastos de funcionamiento", explica a la Agencia Alemana de Prensa Beate Heilmann, abogada y experta en derecho de arrendamientos. También se puede retener el dinero por reparaciones cosméticas descuidadas, siempre que se hayan acordado en el contrato de alquiler. "Y luego están las reclamaciones del arrendador por daños en la vivienda alquilada, ya que también desempeñan un papel en el procedimiento del BGH".

Estas reclamaciones por daños y perjuicios suelen dar lugar a disputas entre inquilinos y propietarios, afirma Heilmann, que preside el Grupo de Trabajo de Derecho de Arrendamientos y Bienes Inmuebles del Colegio de Abogados alemán. Para los arrendadores, resulta atractivo compensar las reclamaciones controvertidas con la fianza, ya que luego corresponde al inquilino demandar su devolución, como en el caso que ahora se dirime ante el Tribunal Federal de Justicia. El plazo de prescripción de las reclamaciones también desempeña aquí un papel decisivo.

Las reclamaciones prescriben a los seis meses

En general, los propietarios disponen de seis meses tras la devolución de un piso para reclamar a sus antiguos inquilinos una indemnización por daños y perjuicios. "Si no se cumple el plazo, estas reclamaciones desaparecen", explica Heilmann. Sin embargo, el Código Civil alemán prevé una excepción al plazo de prescripción. Según ésta, la compensación también es posible una vez transcurridos los seis meses si la reclamación aún no había prescrito en el momento en que podría haberse compensado por primera vez.

Sin embargo, una de las condiciones para la compensación es que se trate de dos reclamaciones "similares", es decir, "dinero contra dinero" en el caso del depósito en efectivo. Las dos partes, arrendatario y arrendador, tienen opiniones diferentes sobre la cuestión de si existía esta similitud en el presente caso.

Ello se debe a que los arrendadores pueden elegir entre dar al inquilino la oportunidad de restaurar ellos mismos el piso a su estado original -la llamada restitución in rem- o exigir una compensación monetaria por los daños sufridos por la propiedad alquilada. Sin embargo, sólo la compensación monetaria puede deducirse de la fianza en metálico.

El arrendador hace referencia a una excepción

El abogado del arrendador cree que su compensación está cubierta por la excepción. Por lo tanto, la declaración de compensación, incluido el derecho de sustitución - es decir, la transferencia de la restitución in rem al pago monetario - podría haberse declarado antes del plazo de prescripción y, por lo tanto, también debe ser posible después del plazo de prescripción. Al igual que el Tribunal de Apelación, la parte contraria opina que el arrendador debería haber declarado su intención de compensar los daños como indemnización monetaria dentro del plazo de prescripción.

El Octavo Senado Civil también declaró el miércoles que la jurisprudencia hasta la fecha indica que la existencia de una situación de compensación válida - incluida la similitud de las reclamaciones - ya es necesaria antes del plazo de prescripción. Sin embargo, el caso plantea una serie de cuestiones jurídicas interesantes./jml/DP/nas